Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Что такое ипотека и как ее получить: руководство от А до Я

Защита прав

Первоначальный взнос по ипотеке

Почему для банка важно наличие первоначального взноса? Все дело в том, что сумма кредита должна бытьменьше, чем стоит обеспечение. В случае, если заемщик потеряет возможность расплатиться по кредиту сразу после получения, то банку придется потратить определенное количество ресурсов на процедуру взыскания залога, а в дальнейшем, на продажу данной недвижимости.

В общем, для банка это риски, но, внося первоначальный взнос, заемщик подтверждает свои намерения на владение недвижимостью и своевременное внесение платежей по кредиту. Поскольку ипотека на покупку недвижимости – это целевой кредит, чаще всего предполагающий покупку жилья, то для банка это положительный признак, а нецелевой кредит может быть потрачен как угодно, и при этом намерения заемщика сомнительны.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

На сегодняшний день есть множество программ ипотечного кредитования, по которым не нужно предоставлять справки о доходах. Но будьте готовы, что в таком случае первоначальный взнос будет минимум 20%, а чаще всего, по таким кредитам он составляет 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Часто бывает, что банки предлагают более низкую процентную ставку при повышении первоначального взноса. Так, ставка с первоначальным взносом 10% может составлять 12% годовых, в то время как, если внести 20%, то ставка составит 9,9% годовых.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

  • целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
  • сниженная процентная ставка;
  • длительный срок и большая сумма долга;
  • регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

Если говорить простыми словами, то ипотека — это форма кредита, при которой клиент отдает банку залог в форме недвижимости. При этом заемщик может продолжать пользоваться ей — например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином «ипотека» подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют ипотечным кредитом. Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Для банка обремененное имущество представляет собой «подушку безопасности»: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Кредитная история при ипотеке

Основное отличие заключается в наличии залога, предоставляемого клиентом банку. Им может выступать как уже имеющееся у должника имущество, так и приобретаемое на заемные средства: например, ипотечная квартира. Залог служит для кредитной организации некоторым гарантом выплат. Он снижает риски финансовых потерь для кредитора, поскольку в случае длительного неисполнения обязательств должником он сможет конфисковать у того имущество и реализовать его на рынке.

Еще по теме  Гостевой брак: что это такое, плюсы и минусы для женщин и мужчин

Еще одним отличием ипотеки является господдержка. Различные льготные программы позволяют еще больше снизить процентную ставку, а гражданам в трудных жизненных ситуациях предоставляют помощь в виде кредитных каникул и других услуг. Кроме того, все сделки на ипотеку регулируются отдельным ипотечным законодательством, что снижает риск мошенничества со стороны кредиторов и позволяет юридически неграмотному населению защитить свои права.

Понятие «ипотека» возникло в древней Греции (предположительно в VI веке до н.э.). Этим термином называли столб с информацией о залоге участка, стоящий на земле должника. Дословно «ипотека» переводится на русский язык как «подставка». Также залог недвижимости для обеспечения обязательств применялся в Древнем Египте. Сегодня ипотекой принято считать кредит, выдаваемый банком, под залог недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, гаража и т.д.).

Ипотека может быть выдана на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Как правило, по этому виду займа банки предлагают самые низкие проценты. Для оформления кредита понадобится иметь высокий уровень дохода, чтобы на возврат долга уходило не более 40% вашей заработной платы. Высока вероятность отказа в ипотеке людям с негативной кредитной историей.

Итак, мы уже выяснили, что в большинстве случаев максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости обеспечения в процентах, но, чтобы понять, сколько банк вам одобрит в абсолютных величинах, нужно сделать расчет по ежемесячному платежу. Сделать это можно на калькуляторе по ссылке. Максимальный ежемесячный платеж всегда должен быть не больше половины от суммарного ежемесячного дохода заемщика.

Ежемесячный платеж по текущим кредитам – это кредитная нагрузка. К этому параметру банк прибавит платеж по будущей ипотеке и умножит это значение на 2. Если полученное значение больше, чем доход, который подтвердил заемщик, то сумма одобренного кредита будет уменьшаться, пока параметр соотношения платеж/доход не будет соблюден и составит не более 50%.

Что такое ипотека и как ее получить: руководство от А до Я

Официальным подтверждением дохода считается копия трудовой книжки/договора и справка о доходах по форме 2-НДФЛ, но, кроме такой формы подтверждения дохода, банки зачастую принимают справки о доходах по форме банка. В такой справке можно подтвердить не только тот доход, с которого отчисляются страховые взносы, но и тот, который выплачивается «в конверте».

Такая ситуация встречается часто, и справка по форме банка в таком случае незаменима. Но, даже если подтверждается неофициальный доход, банк обязательно проверит отчисления в Пенсионный фонд, там должны быть хотя бы минимальные взносы. Если отчислений в Пенсионный фонд нет совсем, то никакая справка для банка не будет действительным подтверждением доходов. В этом случае по заявке на кредит будет отказ.

По ипотеке в силу договора гораздо чаще случаются дефолты. Люди берут деньги на любые цели,  и часто бывает, что использование средств неразумное. Есть примеры, когдаденьги вкладываются в не очень надежные бизнес-проекты или в криптовалюту и другие рисковые активы, в результате чего прогорают. После подобных обстоятельств клиенты часто теряют возможность выплачивать кредит. Но когда есть цель кредита – приобретение жилья, для банка это гораздо надежнее, поэтому условия, соответственно, выгоднее.

Для любого банковского кредита важна кредитная история. С текущими просрочками более 6 месяцев можно получить займ по ипотеке только в МФО или у частного инвестора.

Для клиентов с текущими просрочками не более 60 дней и в прошлом не более 90 дней доступно получение кредита от банка под залог имеющегося имущества.

Что же касается ипотеки на покупку недвижимости, то для получения такого кредита нужна либо нулевая кредитная история, тогда вам одобрят сумму до 10 000 000 рублей, либо хорошая кредитная история, в которой имеются только вовремя погашенные кредиты, либо открытые кредиты, платежи по которым всегда внесены в срок. Допускаются задержки от 1 до 30 дней, но не более 3 штук по всем имеющимся кредитам за последние полгода.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечные займы считаются самым выгодным видом покупки жилья в кредит.

Его преимущества:

  1. Долгое время на погашение.
    Целевой кредит на жилье выдается на 7-15 лет, в то время как ипотеку в отдельных случаях можно получить на срок до 50 лет. Это удобно при приобретении дорогостоящей недвижимости.
  2. Сниженная процентная ставка.
    В среднем она на 3-5% ниже, чем при целевом жилищном кредитовании (по льготным программам — на 8% и более). Учитывая долгий срок и большую сумму займа на недвижимость, можно существенно сэкономить средства.
  3. Решение проблем с жильем.
    Ипотечный кредит избавляет от необходимости долго копить на собственную квартиру, одновременно внося арендную плату за временное жилье. В долгосрочной перспективе это экономит немало денег.
  4. Возможность использования для инвестиций.
    Можно брать ипотечный заем на строящиеся квартиры. Одобренное специалистами банка имущество редко падает в цене, что дает возможно получить прибыль от реализации недвижимости на рынке.

К недостаткам ипотеки можно отнести:

  1. Сложность оформления.
    Поскольку заем оформляется на крупную сумму, кредитные организации тщательно проверяют заемщиков и нередко требуют дополнительные документы, подтверждающие доход и хорошую кредитную историю.
  2. Долгие сроки на рассмотрение.
    В процедуру оформления кредита на приобретение жилья входят не только сбор бумаг и подписание договора, но и оценка собственности сотрудниками банка, регистрация сделки в УФРС и другие процедуры, способные затянуть процесс.
  3. Большие переплаты.
    Даже со сниженной процентной ставкой сумма процентных начислений нередко превосходит стоимость самого жилья.
  4. Ограничение на операции с залоговым имуществом.
    Клиент вправе использовать квартиру для проживания или сдавать в аренду (после получения разрешения от банка), но до истечения срока ипотеки ее нельзя продать или подарить.
  5. Риск лишиться квартиры.
    При неисполнении своих обязательств перед банком заемщик может потерять купленное жилье — его заберет кредитор. Средства, ушедшие на погашение долга, при этом не возвращаются.
  6. Ограниченный выбор жилья.
    По программам ипотечного кредитования можно купить только квартиры или дома, которые финансовая организация посчитает ликвидными.
  7. Обязательное страхование недвижимости.

Брать ли ипотеку — сложный вопрос, особенно для «чайников» в области кредитования. Перед принятием решения стоит обратить внимание не только на преимущества и недостатки данного типа займа, но и на собственную финансовую стабильность и текущие потребности семьи.

Пакет документов по ипотеке

Что такое ипотека и как ее получить: руководство от А до Я

Заемщику необходимо предоставить в банк на рассмотрение следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ. (В редких случаях допускается получение кредита по иностранному паспорту)
  2. СНИЛС. Данный документ нужен практически во всех банках при оформлении ипотечного кредита.
  3. Копия трудовой книжки/договора и справки о доходах.
Еще по теме  Начисление пени за просрочку коммунальных платежей

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, то необходимо согласовать объект залога. Как это сделать – описано ниже. В случае, если вы хотите приобрести недвижимость на первичном рынке, нужно узнать у застройщика список банков, где аккредитована данная новостройка и получить ипотечный кредит в одном из этих банков.

Страховка при ипотеке

https://www.youtube.com/watch?v=upload

По ипотечным кредитам страховка является обязательной. Есть 2 параметра, которые нужно застраховать обязательно, и 1 параметр, который страховать желательно:

  1.  Страховка заемщика страховка жизни и от потери платежеспособности заемщика. Она делается каждый год на весь срок кредитования. В среднем, расход на этот вид страхования составляет 0,2-0,3% от суммы кредита. Но, если заемщик пожилой или имеет какие-то заболевания, то стоимость может значительно возрасти. Страховая компания запросит необходимый пакет документов, среди которых есть и медицинские справки.
  2.  Страховка титула приобретаемого объекта недвижимости. Этот вид страхования подразумевает защиту от потери продавцом прав собственности на имущество. Это значит, что если, например, отец подарил квартиру сыну, сын ее продал третьей стороне в ипотеку, после чего отец передумал и решил отозвать свое дарение по суду. Если суд признает, что недвижимость необходимо вернуть отцу, а такое очень даже возможно, то заемщик, купивший квартиру в кредит, будет обязан вернуть квартиру бывшему собственнику, а именно – отцу продавца. Застраховать титул обычно стоит 0,3% от суммы кредита, но, если продавец в качестве основания своей собственности имеет договор дарения, которому менее 3 лет, то стоимость страховки в значительной степени возрастет и может составить порядка 1%. Страхование титула не для всех банков обязательно, но, если вы откажетесь страховать этот параметр, то банк увеличит процентную ставку по кредиту.
  3. Конструктив – это страховка объекта от физических повреждений, пожаров и т.п. Параметр обязателен к страхованию, и расход по такой страховке будет 0,3-0,4% от суммы кредита. Так же делается каждый год на весь срок кредитования.

Расходы на страховку всегда платит покупатель недвижимости, то есть заемщик.

Как работает ипотека

Принцип работы данного вида займа мало чем отличается от стандартного жилищного кредита.

Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:

  1. Клиент выбирает банк и собирает документы, после чего подает заявку.
  2. Финансовая организация заключает с заемщиком договор, в котором указано, что будет залогом: имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость.
  3. Клиент оплачивает первоначальный взнос, а кредитное учреждение покрывает недостающую сумму для целевой покупки.
  4. Если заемщик исправно платит по ипотеке, жилье после погашения суммы переходит в его полную собственность.

Приобретаемый объект недвижимости

После того, как вам одобрили ипотечный кредит на покупку недвижимости, необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности продавца.
  2. Правоустанавливающие документы продавца.
  3. Технический паспорт покупаемого объекта.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или ЕЖД (Единый Жилищный документ).
  6. Оценочный альбом с указанием стоимости приобретаемого объекта недвижимости, соответствующий критериям банка. Обычно менеджер банка предлагает обратиться в аккредитованное оценочное агентство для получения необходимого документа. Стоимость такой услуги составляет в среднем 6 000 –8 000 рублей.

После того, как клиент предоставит данные документы, банк даст ответ, подходит ли выбранный объект для покупки в ипотеку. У разных банков могут быть разные критерии для рассмотрения объекта залога. Вы можете уточнить у менеджера, по каким параметрам необходимо подыскать покупаемую недвижимость.

Почему условия по целевому и нецелевому ипотечному кредиту так сильно отличаются?

Финансовые учреждения предлагают разные виды ипотечных программ.

Их делят на 2 большие группы:

  • базовые (выдаются всем, кто подходит под требования кредиторов);
  • специальные, на которые могут претендовать только отдельные категории граждан.

Стандартная

В зависимости от специфики договора, стандартные ипотечные программы различают по следующим критериям:

  • целевому назначению;
  • виду покупаемой недвижимости (квартира или дом, с первичного или вторичного рынка, готовая или в процессе постройки и т. д.);
  • валюте займа;
  • типу платежей (равные или дифференцированные);
  • залогу (имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость).
Еще по теме  Скрытая камера в подъезде: законность и установка || Можно ли устанавливать камеру в парадной

Выбирая стандартную ипотечную программу, нужно первым делом обратить внимание на тип недвижимости, район ее расположения и другие характеристики. Стоит учитывать, что банк не примет в залог неликвидную на рынке квартиру, потому приобрести ее на кредитные средства не получится. Многие финансовые организации сотрудничают с застройщиками и продавцами первичного рынка, предлагая льготные условия на их недвижимость, на что также стоит обратить внимание.

С господдержкой

Данный вид ипотеки выдается категориям граждан, нуждающимся в социальной защите.

К ним относятся:

  • семьи с 2 и более детьми;
  • инвалиды и их родственники, занимающиеся уходом;
  • работники бюджетных сфер, в том числе соцзащиты;
  • деятели культуры, спорта;
  • ветераны войны;
  • сотрудники оборонно-промышленного комплекса РФ;
  • выходцы из детских домов;
  • другие категории граждан, не способные приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы оформить данный тип ипотеки, клиент должен подать заявку на улучшение условий проживания и встать в очередь.

Помощь государства в погашении кредита может заключаться в следующем:

  • выдаче субсидии на первоначальный взнос или погашение долга;
  • снижении процентной ставки на заем;
  • продаже недвижимости от государственных застройщиков по сниженной цене.

Для молодой семьи

Ипотека данного типа выдается парам с детьми или без них, в которых один супруг моложе 35 лет. Нужно получить официальное признание того, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Государственная помощь заключается в предоставлении субсидии на первый взнос по кредиту на недвижимость. Ее размер может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Военная

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Данный тип кредита доступен военнослужащим, участвующим в специальной накопительно-ипотечной программе. Выдача займа осуществляется при поддержке со стороны государства. На отдельно открытый счет военному перечисляются субсидии, которые он должен потратить для приобретения жилого имущества. При этом он может самостоятельно выбрать район расположения покупаемого жилья и его тип (дом, квартиру).

Проведение сделки

После того, как кредит одобрен и объект согласован, необходимо зарегистрировать переход права от продавца к покупателю с одновременным наложением обременения банка в виде ипотеки. Делается это действие путем подачи документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ. В банке, где у заемщика одобрен кредит, арендуется ячейка, в которую сотрудники банка помещают сумму кредита, условием доступа для продавца к данной ячейке будет зарегистрированный переход права собственности на недвижимость покупателю.

Сумма же первоначального взноса может быть передана и другим способом на усмотрение продавца и покупателя. Переход права собственности в Росреестре регистрируется в срок от 5 рабочих дней в зависимости от региона. Максимальный срок регистрации сделки может занять до 1 месяца. Это зависит от загруженности регистрирующего органа.

Ипотека в силу договора

Это залог имеющейся в собственности недвижимости. Основанием может служить кредитный договор, а в случае если кредитором является банк, может быть и договор займа, если кредитор – не банк. Залогодержателем здесь может быть даже физическое лицо. В отличие от целевой ипотеки, на покупку по договору займа, залог имеющегося имущества не предполагает перехода права собственности.

При этом заемщиком может быть как собственник недвижимости, так и третье лицо. По документам это оформляется на основании кредитного договора/договора займа с заемщиком и договора залога/договора ипотеки с собственником недвижимости. В банках по такой программе можно получить кредит на сумму до 15 000 000 для физического лица и до 500 000 000 для юридического.

Еще такая структура сделки используется микрофинансовыми и микрокредитными организациями, а также частными инвесторами. Но, и в случае с банком, и в случае с МФО или частником максимальная сумма будет не более 50-70% от рыночной стоимости залога. Процентные ставки от банка будут от 10% до 18% годовых, а в МФО и у частников от 18 и до 48% годовых. У этого варианта есть существенный плюс – возможность получить кредит или займ с плохой кредитной историей и без подтверждения дохода.

Что делать если по ипотеке возникла просрочка?

Если возникли сложности с оплатой ипотечного кредита, то необходимо поставить банк в известность. Обычно банки всегда идут навстречу клиенту, если возникли временные сложности с выплатами. Если клиент оплачивает хотя бы какую-то часть ежемесячного платежа, банк уже не будет инициировать процедуру взыскания обеспечения, а подождет, когда платежеспособность заемщика восстановится. В подобных ситуациях обычно банки готовы подождать полгода, а иногда и дольше.

Если же клиент не вносит совсем никаких платежей по кредиту, то в течение полугода банк начинает процедуру взыскания залога. На период судов заемщик еще может жить в своей квартире. После того, как банк получит решение суда о взыскании обеспечения по кредиту, должник в принудительном порядке будет лишен права пользования. Даже если это единственное жилье, банк будет иметь право на взыскание.

В случае если долг по ипотечному кредиту составляет гораздо меньше, чем стоимость недвижимости, можно согласовать с банком продажу залога, в результате которой банк получит полный возврат долга, а оставшаяся часть перейдет заемщику.

Погашение ипотеки и снятие обременения

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если вы погасили ипотечный кредит или займ, досрочно или по окончанию договора, то вам необходимо снять обременение кредитора, чтобы стать полноправным собственником вашей недвижимости. Для этого необходимо получить документ, подтверждающий полное погашение долга и закладную. Кредитор обязан выдать данные документы, после того, как получил положенную по договору сумму.

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.