Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Ипотечное кредитование в РФ

Защита прав

Что такое ипотека простыми словами

Для обычного обывателя, не разбирающегося в юридических понятиях и тонкостях, ипотека определяется, как кредит на покупку жилья с его последующей передачей банку в качестве залога. Простыми словами так и есть. Однако здесь есть масса дополнений, уточнений и специфик.

С точки зрения законодательства под ипотечным кредитом понимается целевой денежный займ, выдаваемый кредитором на цели, четко прописанные в заключаемом договоре: приобретение жилой или нежилой недвижимости, проведение капитального ремонта, строительных и восстановительных работ, а также дорогостоящие покупки мебели и иных предметов интерьера и бытовой техники. Так как деньги выдаются заемщику для улучшений конкретного объекта, то именно он в большинстве случаев передается банку в залог.

Залоговое имущество, помимо ежемесячной оплаты основного долга и начисленных процентов, здесь выступает гарантией исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией. Поэтому в случае нарушения условий договора недвижимость будет реализована на торгах в соответствии с действующим законодательством.

После полного расчета между кредитором и заемщиком и отсутствии между сторонами претензий обременение с залогового имущества снимается, и оно полностью переходит в пользование законного владельца.

Так как сумма займа по причине высоких цен на жилье и недвижимость в целом существенна, то ипотека обычно имеет длительный срок погашения задолженности (вплоть до 30-ти лет). За весь период человек выплачивает серьезную сумму процентов, которая увеличивает начальную цифру ипотеки практически в 2 раза.

Взять ипотечный кредит на жилье в банках России

Ипотечный кредит имеет ряд особенностей, отличающих его от остальных видов займов и обязательств. Рассмотрим их подробнее.

Длительный срок

Срок кредитования по ипотеке согласуется между банком и заемщиком и может достигать до 30 лет. В обобщенном виде данный параметр зависит от 3-х ключевых факторов:

  • возраста заемщика;
  • его уровня кредитоспособности;
  • суммы займа.

Именно эти показатели прям образом влияют на минимально и максимальный возможный период погашения задолженности. Кредитный учреждения в соответствии с реализуемой политикой стараются равномерно распределять финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40-60% от общего объема семейного бюджета.

Конкретные сроки погашения займа зависят от сложившейся ситуации. Например, люди в молодом возрасте с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредитования, а клиенты же предпенсионного возраста, напротив, на минимальный.

Большая сумма займа

Сумма ипотечных кредитов в российском банковском сегодня колеблется в интервале от 300-400 тысяч до десятков и даже сотен миллионов рублей. Одобренная по поданной заявке сумма зависит от целого ряда факторов, включая доход заемщика, занятость, отношение к привилегированным категориям клиентов, оценочную стоимость недвижимости, местоположение, выбранный кредитный продукт и т.д.

Относительно высокая величина кредита обусловлена необоснованно высокими ценами на недвижимость в РФ. За одну и ту же сумму в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях можно приобрести совершенно разные по многим характеристикам объекты. В крупном мегаполисе за несколько миллионов рублей это будет маленькая однокомнатная квартира в черновой отделке, а в небольшом городке на окраине региона, наоборот, комфортное жилье достаточной площади.

Залог недвижимости

Любая ипотека предполагает обязательную передачу имущества в качестве залога кредитору. Такие отношения между сторонами (залогодателем и залогодержателем) закрепляются договором об ипотеке (залоге), в котором максимально подробно прописываются все условия и нюансы обременения недвижимости. Подписанный договор регистрируется в государственном органе (в Регпалате или МФЦ), о чем в реестре делается соответствующая отметка.

В залог банк может принять далеко не каждый объект недвижимости, а лишь аккредитованный им или соответствующий установленному перечню требований, которые касаются износа, качества постройки, наличия коммуникаций, расположения и т.д.

Так как большинство договоров ипотечного кредитования заключается на длительный срок, то логично, что на весь период погашения долга клиенту предлагается относительно низкая процентная ставка. Сейчас ее среднерыночное значение находится на отметке 8 – 10% годовых. По различным программам господдержки ипотеки и партнерским акциям с компаниями-застройщиками заемщики могут рассчитывать на пониженный процент – 6 – 8% в год.

Действующее законодательство РФ не запрещает досрочно погашать населению кредиты, в том числе и ипотечные. Банк обязан принять от клиента досрочный платеж без каких-либо штрафов и комиссий. Единственным нюансом здесь может быть необходимость заблаговременного уведомления кредитной организации о предстоящем платеже вне графика. Для этого потребуется заранее написать заявление в произвольной форме с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечного займа проценты пересчитаются в пользу заемщика (в сторону уменьшения).

Жилищная политика на государственном уровне обозначена, как одна из приоритетных сфер развития российской экономики и общества. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ поддерживает социально-незащищенные слои населения, которые не имеют самостоятельно приобрести собственное жилье.

Разработаны и успешно реализуются программы помощи по выдачи ипотеки для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и других нуждающихся категорий. Для них предлагается оформление ипотечных займов с минимальной процентной ставкой под 6 процентов и менее, возможность использования адресной, безвозмездной материальной помощи из государственного и региональных бюджетов.

Еще по теме  Где север на публичной кадастровой карте

Оформление ипотеки на длительный срок сопряжено высокими рисками для обеих сторон сделки. За несколько десятков лет может произойти все, что угодно. Потеря работы, утрата платежеспособности, здоровья и даже жизни заемщиком могут стать реальными причинами невозврата задолженности по кредиту. Из-за этого банк понесет дополнительные издержки, сопряженные с реализацией залогового имущества.

Также уровень цен на рынке недвижимости плохо подлежит прогнозированию. Падение цен на жилье в последние годы из-за кризисных явлений в экономике является причиной утраты части рыночной стоимости недвижимости. То есть заемщики с ипотекой, оформленной, к примеру, 10-15 лет, вынуждены переплачивать за свое жилье по сравнению с современными ценами.

Одно из обязательных условий одобрения кредитной заявки по ипотеке – оплата за счет собственных средств первоначального взноса. В российских банках его минимальное значение стартует с отметки в 15% от рыночной цены приобретаемого объекта. В среднем потребуется сразу внести 20-30%.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

  1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
  2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
  3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
  4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
  5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

  • оптимальная процентная ставка годовых;
  • минимальная сумма первоначального взноса;
  • лояльность к соискателям;
  • быстрая проверка, оформление;
  • страхование титула и предмета залога сразу.
Банк Базовая ставка, % ПВ, % Стаж, мес Возраст, лет
Сбербанк 9,2 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9.2 20 6 21-60
Росбанк 10.74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9.1 15 6 21-65
Абсалют банк 10.75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9.8 20 4 21-65
Дом.РФ 9.4 15 3 21-65
Уралсиб 9.49 10 3 18-65
Ак Барс 9.2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9.49 20 3 21-75
ФК Открытие 9.2 15 3 18-65
Связь-банк 9.3 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9.8 10 6 21-65
Металлинвестбанк 9 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 15 4 21-65
СМП банк 9,5 15 6 21-65
Юникредитбанк 9,4 20 6 21-65
Альфабанк 9,19 15 6 20-64

На новостройку

Программы по приобретению строящегося жилья – наиболее выгодные для заемщиков в финансовом плане. Такая недвижимость становится дорогой только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а на этапе строительства стоимость вполне демократична.

Для банков новостройки представляют собой рискованное вложение капитала, это отражается на условиях ипотеки, поэтому каждый застройщик проходит предварительную аккредитацию своего объекта в банке.

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет
Сбербанк 9,3 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9,2 20 6 21-65
Росбанк 10,74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9 20 6 21-65
Абсалют банк 10,75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9,15 15 4 21-65
ДОМ.РФ 8,9 15 3 21-65
Уралсиб 9,49 10 3 18-65
Ак Барс 9,2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9,49 20 3 21-75
ФК Открытие 8,8 15 3 18-65
Связь-банк 9,2 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9,8 15 6 21-65
Металлинвестбанк 9,1 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 20 4 21-65
СМП банк 10,99 15 6 21-65
Альфабанк 9,29 15 6 20-64
Юникредит банк 9,4 20 6 21-65

Если заемщик является собственником ликвидной недвижимости, он может оформить ее в виде залога по ипотечному кредиту. Подобные программы используются редко, так как ипотеку используют в основном граждане, не имеющие собственного жилья, но благодаря ним можно приобрести нестандартное жилье (апартаменты, квартиры в строительных кооперативах, загородный дом и т.д.), а также просто взять деньги на личные нужды.

Чаще всего ипотека под залог жилья предусматривает:

  • отсутствие первоначального взноса;
  • сумма кредита, не превышает 70-80% от стоимости залогового имущества.

На дом и землю

Несмотря на то, что ипотека предполагает выделение средств на приобретение жилья, возможны альтернативные банковские сделки, когда деньги предоставляются на строительство частного дома. В такой ситуации залогом выступает земельный участок, строящееся жилье, а также иные хозяйственные постройки, расположенные в домовладении.

Условия по кредиту на строительство стандартные, но к земле предъявляются повышенные требования:

  • расположение вблизи населенного пункта;
  • разрешенное использования – для строительства;
  • размер участка соответствует требованиям СНиП в отношении городской застройки.

Подробно ипотека на дом с земельным участком рассмотрена далее.

Различные виды нестандартных программ

Кроме привычных банковских программ по предоставления денежных средств на приобретения жилья, существуют нестандартные. Например, нецелевая ипотека позволяет заемщику самостоятельно определять объект кредитования. Корпоративная ипотека предоставляется на льготных условиях сотрудникам компаний и организаций, проработавших в них не менее установленного срока. Рассмотрим существующие нестандартные формы ипотечных программ.

Еще по теме  Дают ли банки ипотечный кредит в декретном отпуске? 2020 год

Ипотека без первоначального взноса возможна под залог имеющейся собственности или при оформлении другого кредита, используемого в качестве первого взноса. Последующая ипотека будет оформлена на менее выгодных условиях, так как связана для банков с дополнительным риском.

Далее вы можете узнать 10 советов как взять ипотеку без первоначального взноса с большой долей вероятности.

Если заемщик имеет «черные» пятна на своей кредитной истории, это не значит, что он не сожжет взять кредит на приобретение недвижимости. Просто условия кредитования будут более жесткими:

  • первоначальный взнос не менее 30%;
  • повышенная процентная ставка;
  • привлечение поручителя;
  • оформление залога под приобретаемую недвижимость.

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей вы можете узнать на нашем сайте.

Для иностранцев

Иностранные граждане могут воспользоваться услугами российских банков только, если официально являются налоговыми резидентами РФ, то есть официально трудоустроены в России не менее полугода. Кроме того, положительно решение банка гарантирует дополнительные опции:

  • вид на жительство;
  • супруг-россиянин;
  • собственность на территории РФ.

Но есть и варианты. Ипотека для иностранных граждан возможна и для лиц без гражданства России. Подробнее об этом писали в прошлом посте.

Если иностранец относится к категории переселенцев, он может оформить льготную ипотеку по госпрограмме.

Взять кредит на жилье могут и те, кто работает неофициально. Для этого потребуется предоставить два документа: паспорт дополнительный (СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет). Так как сделка для банка представляется рискованной, потребуется максимальное обеспечение по займу:

  • крупный первый взнос;
  • привлечение поручителя или созаемщиков;
  • оформление приобретаемой недвижимости в залог;
  • страхование заемщика.

Ипотека без справок и подтверждения дохода по двум документам рассмотрена в отдельном посте.

Подобные программы – настоящая редкость. Это связано с тем, что банкам сложно определить ликвидность приобретаемого имущества.

Если организация все же готова предоставить деньги на гараж или парковочное место, потребуется:

  • наличие квартиры в доме, к которому относится паркинг;
  • первый взнос (от 30%);
  • документы, подтверждающие, что гараж является самостоятельным объектом недвижимости, не аварийный, не подлежит сносу.

На ремонт

Дополнительное кредитование для тех, кто недавно приобрел жилье. Предоставляется под залог ремонтируемого объекта недвижимости. Сумма займа составляет 50-70% от оценочной стоимости жилья. Срок кредитования – до 25 лет, процентные ставки – от 13% годовых.

Подробнее ипотека на ремонт дома и квартиры разобрана в отдельном посте.

Предприниматели и юридические лица могут приобрести в кредит для нужд бизнеса коммерческую недвижимость: складские, торговые, производственные, офисные помещения.

Стандарты банков по таким займам следующие:

  • высокие процентные ставки;
  • срок займа не более 10 лет;
  • предоставление большого пакета документов;
  • капитальность приобретаемого строения.

Ипотека для ИП и собственников бизнеса на приобретение жилья также имеет ряд особенностей, о которых мы говорили ранее.

Для пенсионеров

Ипотека пенсионерам имеет ограничение по возрасту. Заемщик на момент окончания оплаты займа не должен быть старше 75-85 лет. Так как данные заемщики имеют повышенные риски по невозврату, то ипотеку им выдают ограниченное количество банков. Подробнее об этом мы писали ранее.

Это все основные виды ипотечного кредита, которые встречаются в России. Если у вас остались вопросы по данной теме, то просьба оставить их в комментариях.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Требования к заемщикам

К каждому потенциальному заемщику, претендующему на получение ипотеки, банки предъявляют перечень довольно жестких требований. Разберем основные критерии, которым уделяется наибольшее внимание.

Гражданство

Большинство банков России в числе первых и ключевых требований к клиентам выдвигают необходимость наличия российского гражданства. Среди таких кредиторов Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк и другие крупнейшие игроки отечественного банковского сектора.

Однако некоторые кредитные структуры не считают показатель наличия гражданства РФ ключевым требованием и принимают заявки от граждан других иностранных государств. К таким банкам относятся Альфа-Банк, Росбанк, Райффайзенбанк, то есть учреждения с присутствием иностранного капитала.

Ипотека для иностранных граждан подробно разобрана в отдельном посте.

Возраст

Ипотечное кредитование в РФ

Ипотека может быть оформлена на полностью дееспособного человека в осознанном возрасте. Большинство ипотечных продуктов предполагает наличие возрастного ценза от 21 года до 55/60 лет для мужчин и женщин соответственно. В некоторых случаях банки готовы кредитовать население с 18-ти и до 85-ти лет.

В целом, данный параметр субъективен и готов рассматриваться кредиторами в индивидуальном порядке с учетом всех остальных факторов и требований.

Во внимание принимается как общий трудовой стаж потенциального клиента, так и продолжительность трудовой деятельности на текущем месте работы. В первом случае стаж не должен быть менее 1 года, во втором – не менее 3-х месяцев. Некоторые банки не берут заявления от клиентов со стажем меньше полугода.

Также большое значение имеет непрерывность стажа, так как в случае наличия периодичных разрывов в работе, это может свидетельствовать о нестабильности дохода и, в целом, повышать уровень риска всей сделки.

Еще по теме  Что такое ипотека и как ее получить: руководство от А до Я

Показатели кредито- и платежеспособности являются первоочередными факторами, на которые смотрят банки при рассмотрении кредитной заявки. Доход должен быть достаточным (все платежи по кредитам и обязательствам человека – не более 40% от бюджета семьи), стабильным и подтвержденным.

Практически все кредиторы требуют подтверждать получение дохода с помощью справки 2-НДФЛ, реже – по форме банка. На рынке есть ограниченное число предложений оформления ипотеки по двум документам, без многочисленных справок. Однако в этом случае ставка будет существенно выше, чем в сравнении со стандартными условиями.

Какая нужна зарплата по ипотеке вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Кредитная история

Ипотечное кредитование в РФ

Также абсолютное большинство банков тщательно изучают кредитную историю клиента. Никто не захочет связываться с неблагонадежным заемщиком с испорченной финансовой репутацией.

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей вы можете узнать из следующего поста.

Виды социальных программ

Кроме стандартных программ кредитования, определяющих целевое направление займа, ипотека может быть социальной. Этот термин подразумевает использование государственного капитала в оформлении кредитов для льготных категорий граждан.

Отдельные регионы страны устанавливают дополнительные социальные программы, позволяющие жителям улучшить существующие условия проживания. Среди основных требований к претендентам можно выделить:

  • проживание в регионе не менее установленного срока (3-5 лет);
  • нуждаемость в жилье или существенном изменении имеющегося;
  • принадлежность к льготной категории или трудоустроенность в бюджетной сфере;
  • наличие постоянного места работы.

Семьям, в которых появился второй малыш, полагается семейный капитал. В 2020 году его номинал равняется 466 617 рублям, и эта сумма может использоваться заемщиками:

  • как первоначальный взнос;
  • для погашения части задолженности по ипотеке.

Важным условием является то, что при оформлении жилищного кредита маткапитал можно использовать сразу же, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.

Кредитные организации, принимающие участие в госпрограмме «Молодая семья» не устанавливают ограничений при выборе объекта недвижимости. Основные требования предъявляются к самим заемщикам:

  • возраст не старше 35 лет;
  • наличие зарегистрированного брака или детей;
  • уровень доходов достаточный для осуществления ежемесячных платежей (допускается привлечение 1-4 созаемщиков).

Семье выдается жилищный сертификат (35% от стоимости приобретаемого жилья для пар с детьми, 30% – для бездетных), который можно использовать при оформлении ипотеки как первоначальный взнос или для частичного погашения долга. Допустимо одновременное использование сертификата и маткапитала.

Новым направлением демографической политики России является, так называемая детская ипотека. Эта программа действует в отношении семей, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредитование предусматривает следующие условия:

  • ипотека выдается наличными или на банковский счет;
  • приобрести можно только жилье в новостройке;
  • участвуют в программе граждане РФ;
  • ставка 6% годовых предоставляется на 3 года при рождении 2 малыша, на 5 лет – третьего, на 8 – если в период с 2018 по 2022 год родится второй и третий ребенок, далее проценты устанавливаются в стандартном размере.

Подробнее семейная ипотека рассмотрена далее.

Деревянная ипотека

Специальная ипотека, предусматривающая приобретение недорогих экологичных домов из дерева. Стать участником программы можно до 30 ноября 2018 года. Главными условиями программы являются:

  • снижение действующей ставки по кредиту на 5%;
  • наличие земельного участка в собственности;
  • размер займа не превышает 3 500 000 рублей;
  • кредит выдается без залога недвижимости.

Деревянная ипотека рассмотрена нами ранее.

Военная

Для военнослужащих создана накопительная ипотека, позволяющая уже через 3 года после начала службы приобрести собственное жилье. В общем виде программа сводится к следующему:

  • ежегодно на личный счет военнослужащего из средств государства перечисляется определенная сумма (на 2018-2020 гг. запланировано 268 465,6 рублей);
  • использовать средства можно через 3 года после вступления в НИС;
  • при оформлении кредита в банке накопленные средства могут выступать в качестве первоначальная взноса;
  • заем гасится за счет средств государства до тех пор, пока военнослужащий не покинет ряды ВС РФ.

Условия военной ипотеки вы можете узнать из следующего поста.

Погашение ипотеки

В российских банках заемщикам предлагается 2 возможных варианта погашения задолженности: аннуитетными (равными) или дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Рассмотрим детально особенности каждого.

Равными платежами

Ипотечное кредитование в РФ

Аннуитетные платежи предполагают равенство каждой выплаты в течение всего периода исполнения обязательств. В этом случае в структуре платежа бОльшая часть суммы пойдет на списание начисленных процентов (порядка 90%) и лишь оставшаяся на списание тела кредита.

Данная схема выгодна в большей степени банкам, нежели клиентам, так как сам основной долг начнет активно погашаться только к концу периода кредитования, когда заемщик выплатит уже основную часть всех процентов.

Дифференцированные платежи предполагают постепенное уменьшение величины ежемесячных выплат к концу срока возврата долга. В основной части платежа находится основной долг. Такой вариант погашения выгоден для клиентов, так как быстрее погашается тело займа, а сумма процентов уменьшается по мере внесения основной суммы.

Способ дифференцированных платежей встречается довольно нечасто и только в некоторых банках (например, в Россельхозбанке).

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.