Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений

Защита прав

Бремя расходов на содержание общего имущества

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг  для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Наряду с нежилым помещением его собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Собственник отдельного помещения в доме обязан нести лишь часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление (Постановления ФАС ДВО от 10.10.2008 N Ф03-4305/2008, ФАС ЗСО от 13.03.2008 N Ф04-1444/2008(1567-А70-16)).

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания собственников с собственниками жилых помещений, управляющая организация тем самым оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме.

Собственники нежилых помещений пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет оплаты (Постановление ФАС СЗО от 25.03.2008 N А05-8777/2007). Заметим, что фактическое неиспользование собственником нежилого помещения не является основанием для освобождения его от обязанности несения расходов на содержание общего имущества {amp}lt;1{amp}gt;

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, наряду с платой за услуги по управлению домом, включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). При этом название, употребляемое в Жилищном кодексе («плата за жилое помещение»), вовсе не означает, что собственники нежилых помещений не обязаны ее вносить.

Так, согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения (всякого помещения, а не только жилого!) в многоквартирном доме обязан осуществлять расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Причем если управление домом возложено на управляющую организацию, то собственники помещений (всех без исключения!

На то, что обязанность собственников нежилых помещений оплачивать содержание и ремонт общего имущества вытекает из нескольких взаимосвязанных норм ЖК РФ, указало и Правительство РФ в своем отзыве на законопроект N 444248-4, которым предлагалось ввести в ЖК РФ норму, прямо устанавливающую данную обязанность.

Арбитры руководствуются нормами о неосновательном обогащении: в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как взыскать неосновательное обогащение через суд?

Чтобы суд подтвердил право управляющей организации на получение суммы неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, организация должна доказать в первую очередь факт оказания услуг. Действующее законодательство не содержит указания на момент и подтверждение факта оказания услуги. Услуга не имеет материально-вещественного выражения, ее нельзя передать от исполнителя заказчику.

На практике выход был найден путем широкого применения актов об оказании услуг. Однако в рассматриваемом случае управляющая организация не располагает такими актами, поскольку, очевидно, собственник, отказавшийся подписывать договор, вряд ли подпишет акт. Поэтому управляющая организация должна подтвердить сам факт ведения деятельности по содержанию и ремонту общего имущества, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения.

Доказательствами могут выступать договоры с подрядчиками (на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт коммуникаций, кровли), в которых в качестве объекта указан конкретный многоквартирный дом. Документы должны однозначно подтверждать факт проведения работ на общем имуществе конкретного многоквартирного дома {amp}lt;2{amp}gt;.

Еще один момент, который обязательно будет проверен судом, — наличие права собственности ответчика на нежилое помещение в доме, находящемся в управлении компании. Плата за содержание и ремонт взыскивается именно с собственника помещения. Передача права пользования им арендатору не влияет на обязанность собственника нести бремя расходов на содержание помещения (Постановление ФАС ДВО от 24.11.2008 N Ф03-5205/2008).

Период пользования услугами управляющей организации определяется с момента начала потребления услуг, а именно с момента возникновения права на нежилое помещение у конкретного собственника либо принятия дома в управление конкретной управляющей организацией (что произошло раньше). Дата направления управляющей организацией собственнику нежилого помещения проекта договора здесь роли не играет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 N А72-999/08).

И последний вопрос, который остается решить при взыскании неосновательного обогащения с собственника нежилого помещения, — это размер такого обогащения. При наличии договора все очень просто — цена (или порядок ее определения) предусматривается в нем. По какой ставке следует взимать долг с собственника при отсутствии договора?

Напомним, что п. 2 ст. 1105 ГК РФ указывает на цену, существовавшую в то время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. Арбитры по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 424 ГК РФ {amp}lt;3{amp}gt; и определяют цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы и услуги.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В подавляющем большинстве случаев управляющие организации применяют размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, и судьи принимают такой расчет (см., например, Постановления ФАС ЦО от 25.12.2008 N Ф10-5705/08, ФАС ЗСО от 07.10.

2008 N Ф04-6129/2008(13110-А27-21), ФАС УО от 12.03.2008 N Ф09-1504/08-С5). Напомним, что если домом управляет управляющая организация, то на основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений. Если же собственники на собрании не приняли решения об определении размера платы, он устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Итак, получая дом в управление, управляющая организация знает общую площадь помещений в доме, категории их собственников. Перечень услуг и размер платы за них также должны быть установлены решением общего собрания собственников и внесены в договор управления, который подписывается с каждым собственником (если размер платы специально не установлен, используется ставка, принятая органом местного самоуправления).

Дальше все просто. На основании этого договора управляющая организация ежемесячно отражает в учете выручку от оказания услуг и выполнения работ по управлению домом и содержанию и ремонту общего имущества. Выручка включается в налогооблагаемые базы по соответствующим налогам. Что меняется, если договор с собственником нежилого помещения не подписан?

Еще по теме  Наказание за тонировку передних стекол в 2020 году

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Налог на добавленную стоимость

Объектом обложения НДС признается реализация услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), при этом реализацией услуг является оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Нужно обратить особое внимание на различие реализации работ и услуг. Поскольку работа имеет материально выраженные результаты (п. 4 ст.

38 НК РФ), фактически предметом реализации являются результаты выполненных работ (согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией работ является передача их результатов). В то время как услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Это позволяет сделать вывод, что если услуга была оказана, то она одновременно была и реализована, и потреблена. Кроме того, важнейшим признаком реализации является волевой характер действия передающей стороны (в связи с этим кража не является реализацией). В случае с услугой это требование соблюдается, так как управляющая организация, оказывая услуги по содержанию общего имущества, знает, что их потребляют все без исключения собственники помещений в доме.

Справедливости ради нужно отметить: даже если управляющая организация будет знать, что собственник нежилого помещения не хочет заключать с ней договор и вносить плату, она не может перестать оказывать ему услуги, поскольку услуга по содержанию дома в целом потребляется всеми собственниками. Как невозможно выделить в натуре долю в общем имуществе, так невозможно прекратить оказывать услуги по содержанию этого общего имущества одному из собственников.

при разрешении спора суд пришел к выводу, что поскольку между сторонами отсутствовали договорные отношения, то их правоотношения следует квалифицировать как возникшие из неосновательного обогащения. Однако в некоторых судебных актах можно встретить такой вывод: при отсутствии заключенного у собственника нежилого помещения договора на содержание жилого дома у него в силу бремени содержания имущества (ст.

Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений

210 ГК РФ) возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам гл. 39 ГК РФ. При этом согласно резолютивной части судебных актов взысканию подлежит задолженность за оказанные услуги (см. Постановления ФАС ВСО от 09.12.2008 N А74-318/08-Ф02-6081/08 {amp}lt;4{amp}gt;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Вместе с тем смелым налогоплательщикам нужно знать, что в арбитражной практике есть примеры, когда суды признают отсутствие операции по реализации услуг в рамках такого внедоговорного обязательства, как обязательство вследствие неосновательного обогащения. Но эти примеры касаются неосновательного обогащения, возникшего в связи с незаконным использованием чужого имущества (земельного участка, иного объекта недвижимости) {amp}lt;6{amp}gt;.

Так, например, Постановлением ФАС УО от 21.06.2006 N Ф09-5101/06-С2 была подтверждена позиция организации, не исполнявшей обязанности налогового агента по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ, поскольку фактически в арендных правоотношениях она не участвовала, а пользовалась муниципальным земельным участком без законных оснований, арендную плату не перечисляла.

В дальнейшем в судебном порядке собственник земли взыскал с организации суммы неосновательного обогащения, которые налоговые инспекторы приравняли к арендным платежам и включили в налоговую базу по НДС. Однако арбитры обратили особое внимание, что поскольку фактический пользователь по смыслу закона не является арендатором, то на него не могут быть возложены обязанности налогового агента.

Еще один пример — Постановление ФАС СЗО от 19.09.2008 N А56-32718/2005, в котором судьи пришли к выводу, что получение доходов в виде стоимости неосновательного обогащения не свидетельствует о наличии у получателя операций по реализации товаров, работ, услуг. Это следует из правовой природы обязательств вследствие неосновательного обогащения, поскольку в силу ст.

1102 ГК РФ обязанность возвратить неосновательное обогащение возлагается на лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество за счет другого лица. При этом никаких предшествующих такому возврату либо встречных обязательств по отношению к приобретателю имущества потерпевшее лицо не несет.

Формально эти заключения вряд ли можно применить к рассматриваемой нами ситуации — ведь именно в силу того, что управляющая организация на основании решения общего собрания собственников оказывает услуги, у собственника нежилого помещения возникает неосновательное обогащение. Таким образом, неначисление НДС на стоимость содержания и ремонта общего имущества в части, приходящейся на собственника нежилого помещения, по нашему мнению, достаточно рискованно.

Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет?

Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.

Внереализационные доходы

Рекомендации Минфина сводятся к тому, что само по себе незаконное использование чужого имущества не приводит к образованию дохода у налогоплательщика — собственника этого имущества. Доход в виде суммы, взысканной в связи с неосновательным обогащением за фактическое пользование помещениями, возникает у собственника этих помещений после вынесения соответствующего судебного решения (Письмо от 14.02.2006 N 03-03-04/1/109).

Обратимся к судебной практике. К сожалению, она весьма немногочисленна. Так, в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ЦО от 02.06.2008 N А48-3226/06-15 {amp}lt;7{amp}gt;, налогоплательщику были присуждены суммы неосновательного обогащения, возникшего вследствие признания ничтожным договора, на основании которого было передано право собственности на объект недвижимости.

В период с признания сделки ничтожной и до момента исполнения судебного акта о возврате объекта собственнику сторонняя организация пользовалась им и извлекала выгоду. Налогоплательщик включил сумму неосновательного обогащения в состав внереализационных доходов в периоде вступления в силу решения суда, однако не смог получить причитающиеся ему суммы и признал долг безнадежным в том же налоговом периоде.

Увеличение внереализационных расходов на сумму задолженности в отсутствие необходимых оснований стало поводом для судебного разбирательства. Суды согласились с налогоплательщиком, что он преждевременно признал доходы в виде суммы неосновательного обогащения, следовательно, отражение расходов в этом же году не привело к неуплате налога на прибыль.

В качестве обоснования такой позиции арбитры приводили следующие доводы. Действительно, гл. 25 НК РФ не предусматривает порядка учета сумм неосновательного обогащения. Однако очевидно, что они не являются санкциями за нарушение обязательств или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 3 ст.

Договор управляющей компании с собственниками нежилых помещений

250, а также пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ. Вместе с тем суд счел возможным квалифицировать суммы неосновательного обогащения как безвозмездно полученное имущество (п. 8 ст. 250 НК РФ), которое включается в доходы на момент поступления денежных средств на расчетный счет (пп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ). Безвозмездное — потому, что право на возмещение сумм полученного фактическим пользователем неосновательного обогащения не предполагало и не предполагает возникновения у налогоплательщика обязанности передать имущество, выполнить работы, оказать услуги.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Прежде чем делать выводы, предлагаем обратить внимание на споры, в которых лицо, неосновательно обогатившееся за счет использования имущества другого лица, признает расходы. Они будут полезны, поскольку в налогообложении действует принцип зеркальности доходов и расходов: если для плательщика перечисленные суммы являются санкциями за нарушение договорных обязательств, то есть внереализационными расходами, то и для получателя они признаются соответствующими внереализационными доходами.

При этом и доходы, и расходы учитываются в один момент — в момент вступления в силу судебного акта или признания должником. Точно так же совпадает момент признания доходов от реализации оказанных услуг у управляющей организации и расходов по содержанию имущества в виде стоимости этих услуг у собственника нежилого помещения.

Еще по теме  Как узнать задолженность за интернет в Башинформсвязь

Мы смогли найти лишь два судебных решения, и в обоих суды признали, что компенсация неосновательного обогащения не является договорной санкцией или возмещением убытков. Однако в одном случае (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.01.2006 N А40-51811/05-128-473 {amp}lt;8{amp}gt;) арбитры сочли возможным квалифицировать расходы в качестве прочих внереализационных (пп. 20 п. 1 ст.

265 НК РФ) и в отсутствие в гл. 25 НК РФ прямого регулирования момента признания таких расходов позволили учесть их в расчете налоговой базы периода, в котором вступило в силу судебное решение (инспекция пыталась доказать, что их следовало отразить в тех периодах, когда имело место незаконное пользование имуществом).

В другом же случае (Постановление ФАС СЗО от 27.08.2007 N А05-12585/2006-31) арбитры не согласились ни с налогоплательщиком, признавшим внереализационный расход в периоде фактической выплаты суммы неосновательного обогащения, ни с налоговой инспекцией, настаивавшей на учете данных расходов в периоде вступления в силу судебного решения.

Судьи повторили, что суммы неосновательного обогащения не являются договорными санкциями или возмещением убытков, поэтому на них не распространяется п. 7 ст. 272 НК РФ. Следовательно, нужно применять общую норму п. 1 ст. 272 НК РФ. По мнению суда кассационной инстанции, поскольку суммы неосновательного обогащения были взысканы с налогоплательщика за пользование помещениями в 2002 — 2004 гг., данные суммы относятся именно к этим налоговым периодам, в которых и должны быть учтены.

Итак, подводя итоги, нужно отметить, что регулирование налогообложения сумм неосновательного обогащения как для потерпевшей стороны, так и для обогатившегося лица в Налоговом кодексе отсутствует. Редкие примеры судебных разбирательств и разъяснения Минфина допускают признание внереализационных доходов в периоде вступления в силу судебного решения о взыскании сумм неосновательного обогащения (хотя есть и другие варианты — по фактической выплате и с отнесением на периоды незаконного пользования имуществом).

Но все выводы сделаны по отношению к ситуации незаконного пользования чужим имуществом. Действительно, обязанности обеспечить встречное предоставление взамен на получение суммы неосновательного обогащения собственник имущества не несет. Если применить сказанное к ситуации пользования услугами управляющей организации без оплаты, получается, что доход следует признавать только в момент вступления в силу решения суда.

Особенности деятельности управляющей организации

Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.

Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом.

Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса {amp}lt;9{amp}gt;. Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант.

В свою очередь, в Постановлении ФАС СЗО от 29.09.2008 N А05-9942/2007 справедливо отмечено, что отказ или уклонение от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.

Управляющая организация осуществляет один вид деятельности — управление многоквартирным домом (включая содержание и ремонт общего имущества). Она несет затраты в целом на дом. Недопустимо выделять отдельные виды деятельности по таким признакам, как статус помещения (жилое/нежилое), наличие подписанного договора управления, платежная дисциплина собственников.

Поскольку суть деятельности одинакова, представляется, что и порядок ее учета и налогообложения должен быть единообразным. В связи с этим, по нашему мнению, управляющая организация должна показывать выручку от оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества по многоквартирному дому в целом, невзирая на отсутствие договора управления с собственником нежилого помещения.

Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора).г. ____________________ от 01 января 2016 года

Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ — собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая компании ООО «___________» (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ (ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.Общие положенияНастоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.

Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.

В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

2. Предмет договораСобственник передает, а «Исполнитель» принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом.Оказание «Исполнителем» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг Собственнику помещения многоквартирного дома _______ по ул.__________.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

«Собственник» несет бремя расходов, связанных с оказанием «Исполнителем» услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются дополнительным соглашением к данному договору или отдельным договором.

Состав общего имущества многоквартирного дома № ___________ по ул. ___________________ и его состояние указаны в Приложении № 1 к настоящему договору.2.6. Характеристика многоквартирного дома № _______________ по ул. __________________ на момент заключения договора:Адрес многоквартирного дома: ул.__________________ дом ___________________.

Кадастровый номер многоквартирного дома: инвентарный номер _____________________;Серия, тип постройки: жилая, кирпичнаяГод постройки: ________________;Степень износа по данным государственного технического учета: _____________ (указать в процентах);Год последнего капремонта: __________;Количество этажей: ___________;

Количество подъездов: __________;Наличие подвалов: ___________________;Количество квартир: _________________;Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: ___________;Строительный объем: ______________________;Площадь:Многоквартирного дома с лестничными клетками: ____________________;

Жилых помещений: __________________;Нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: _________________;Помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме — домашние кладовые): ___________________________;

Количество лестниц: __________________________;Уборочная площадь лестниц Уборочная площадь подвалов и чердаков Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (двор) -________ кв.м. (совместно с ЗАО НПК «_______________»)Кадастровый номер земельного участка : __________________________;

Еще по теме  Можно ли и как оспорить завещание на дом – кто может оспорить завещание на дом

Бухгалтерский учет

В связи со всем сказанным мы не видим оснований отражать в учете управляющей организации суммы взысканного с собственника нежилого помещения неосновательного обогащения в составе прочих доходов. Все доходы от управления многоквартирным домом признаются доходами по обычным видам деятельности — содержание и ремонт общего имущества в части, приходящейся на внедоговорные отношения с собственником нежилого помещения, не являются каким-то особым видом деятельности, доходы от которого могут быть признаны прочими.

Теперь нужно определить момент отражения дохода. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» выручка признается при одновременном выполнении следующих условий:

  • организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Эта уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
  • право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Все ли условия выполняются в отношении стоимости услуг, оказываемых управляющей организацией в отсутствие договора?

Во-первых, право на получение дохода в виде платы за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения вытекает не из конкретного договора, а из совокупности обстоятельств (решение общего собрания собственников, фактическое ведение деятельности по управлению домом, наличие у пользователя права собственности на помещение).

Является ли такая совокупность обстоятельств подтверждением права «иным соответствующим образом», нормативные правовые акты не разъясняют. Однако, поскольку их достаточно для судебного отстаивания права управляющей организации на доход, по нашему мнению, на этот вопрос следует ответить положительно.

Во-вторых, управляющая организация обладает всеми необходимыми данными для определения суммы выручки (установленная тем или иным образом плата и размер площади помещения собственника).

В-третьих, есть ли у управляющей организации уверенность в получении оплаты от собственника нежилого помещения? Можно ли однозначно решить этот вопрос при отсутствии договора и сознательном уклонении собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества? Такие действия следует рассматривать как ненадлежащее исполнение собственником помещения своих обязанностей, и в первую очередь обязанности подчиниться решению общего собрания собственников о выборе способа управления домом.

Согласитесь, что нежелание покупателя оплачивать поставленный товар не указывает на то, что у него нет обязательства оплатить его, даже при отсутствии подписанного договора поставки: при наличии соответствующих доказательств задолженность с покупателя будет взыскана судом. Поэтому полагаем, что уверенность в увеличении экономических выгод от деятельности по управлению домом возникает у управляющей организации в момент принятия дома в управление, а никак не в момент вступления в силу судебного решения о взыскании неосновательного обогащения с нерадивого собственника.

В-четвертых, нужно признать, что услуга по содержанию и ремонту оказана. Как было сказано выше, считается, что собственник нежилого помещения потребляет услуги управляющей организации уже в силу того, что он обладает долей в праве общей собственности на общее имущество.

В-пятых, управляющей организации не составит труда определить расходы, произведенные в связи с содержанием общего имущества конкретного многоквартирного дома.

Таким образом, наиболее обоснованным представляется отражение в учете управляющей организации выручки от реализации услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества ежемесячно в полном объеме независимо от наличия подписанного договора управления с каждым собственником.

И.В.Емельянова

Эксперт журнала

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

бухгалтерский учет и налогообложение»

Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения

Правила предоставления коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах утверждены ПП РФ № 354. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в эти правила были внесены важные уточнения и изменения, в том числе об обязанности владельцев нежилых помещений заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО.

Абзацем 3 п. 6 ПП РФ № 354 собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением владельцев машино-мест, обязали с 1 января 2017 года заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов напрямую с РСО.

При отсутствии такого документа РСО имеет право рассчитать объём потребления коммунального ресурса в помещении собственника по формулам, предусмотренных для бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 ПП РФ № 354).

Взыскание долгов в сфере ЖКХ (часть I)

Например, порядок расчёта потребления электроэнергии в таком случае определён в п. 196 Основных положений ПП РФ № 442. Он рассчитывается исходя из максимальной пропускной способности питающего кабеля (токовой нагрузки) и периода хищения ресурса. Период отсчитывается с даты последней контрольной проверки до момента фиксации бездоговорного потребления, но не может превышать трёх лет (п. 2 приложения № 3 к ПП РФ № 442).

Роль управляющей домом организации или ТСЖ/ЖК в процессе заключения договора поставки КР в нежилые помещения собственников достаточно проста: они передают в РСО сведения о владельцах нежилых квадратных метров, а собственнику сообщают о необходимости заключить договор напрямую с поставщиками ресурсов (абз. 4 п. 6 ПП РФ № 354).

Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.

ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.

Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.

ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.

Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).

После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.

ТСЖ и собственники нежилых помещений обратились в Верховный суд РФ с требованием признать недействующими абз. 3, 4, 5, 6 п. 6, абз. 3 п. 7 ПП РФ № 354, которые принудительно меняли порядок предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД.

Истцы ссылались на то, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 135, ст. 157.2, ч. 22 ст. 161 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ, с 3 апреля 2018 года у членов ТСЖ нет обязанности заключать прямой договор с РСО без решения на общем собрании собственников или одностороннего отказа РСО от договора с товариществом.

Поскольку истцы посчитали, что ПП РФ № 1498 противоречит нормам ЖК РФ, они заявили на суде, что Правительство РФ превысило свои полномочия, издав такой документ.

Также они отметили, что обязательное заключение договора с РСО ставит собственников нежилых помещений в неравное положение по отношению к владельцам квартир в доме. Это нарушает основные принципы о равенстве сторон, участвующих в гражданских правоотношениях.

ВС РФ подтвердил законность обязательного прямого договора по нежилым помещениям

Оспариваемые абз. 4, 6 п. 6 ПП РФ № 354 не нарушают права и интересы собственников нежилых помещений, поскольку не возлагают на них никаких дополнительных обязанностей.

Обязанность напрямую заключить договор с РСО не лишает собственников нежилых помещений прав на участие в процессе управления многоквартирным домом, поэтому также не может считаться нарушением равенства между собственниками помещений в МКД.

Нормы абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354, которые обязывают владельцев нежилых квадратных метров заключить договор на поставку КР напрямую с поставщиком, не противоречат ГК РФ, ЖК РФ, а также иным нормам жилищного законодательства.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

В ст. 157.2 ЖК РФ напрямую указана возможность заключения ресурсоснабжающей организацией прямого договора с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме. Требования оспариваемых норм ПП РФ № 354, соответственно, указанной статье не противоречит.

Запомнить

Верховный суд РФ подтвердил законность требований ПП РФ № 354 в части обязательного заключения прямого договора ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и РСО.

направить поставщику коммунальных услуг информацию о собственниках нежилых помещений;

предупредить таких собственников о необходимости заключить договор с РСО и о последствиях бездоговорного потребления коммунальных ресурсов;

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyen-GB

внести изменения в действующие договоры с РСО, если это ещё не сделано, и правильно заключать новые договоры поставки ресурсов, исключив из них нежилые помещения собственников.

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.