Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как сдавать квартиры и не работать Как платить налог за сдачу квартиры

Статьи

Зачем нерезиденту сдавать квартиру как ИП

Но нужно понимать, что если собственник уезжает надолго из России, он может стать нерезидентом, и возрастет его налоговая нагрузка.

Это значит, что если вы решите сдавать квартиру по договору, будучи нерезидентом, то по закону вы должны будете отдавать 30% от дохода государству.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Мы с женой предполагали, что будем отсутствовать в России в течение нескольких лет, и понимали, что станем нерезидентами уже в год отъезда, то есть ставка НДФЛ для нас составит 30%. Такой высокий налог сделал бы аренду не особо выгодной, поэтому мы начали думать, как можно все оформить по закону и оптимизировать налоговую нагрузку.

Если сдавать по договору как физическое лицо. Сдавать квартиру по договору аренды или найма — самый простой вариант для резидентов. Принимать плату за квартиру можно любым удобным способом, а по окончании года нужно просто сдавать декларацию и уплачивать 13% НДФЛ. Но для нерезидентов ставка поднимается до 30%.

А еще, если своевременно не декларировать доход и не платить налоги, налоговая может их доначислить и добавить штраф, если решит изучить ваши доходы и выявит нарушение. Для забывчивых и занятых сдача квартиры может обернуться головной болью, потерей времени на суды и почти половиной полученного дохода.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Мы решили сдавать квартиру как предприниматели на УСН из-за ставки налога 6% от полученных доходов. Это выгоднее, чем 13% и тем более 30%. Налог при УСН — это не НДФЛ, поэтому налоговый статус резидента или нерезидента не имеет значения.

Это то, что нам было нужно.

Тут стоит сразу оговориться, что предварительно мы все рассчитали и оценили плюсы и минусы: сумму налога УСН, обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование, ежегодную отчетность и налог с продажи квартиры.

Кто платит налог с дохода

Как сдавать квартиры и не работать Как платить налог за сдачу квартиры

Когда вы сдаете свою квартиру, вы должны заплатить налог с полученного дохода. Эта обязанность появляется автоматически, как только вы получили первый платеж. Ставка налога для граждан-резидентов — 13% от полученных сумм. Кто такие резиденты и нерезиденты, мы уже писали. Весь вопрос в том, кто именно физически заплатит налог.

Предприниматели, которые сдают квартиру внаем или в аренду, могут воспользоваться основной, упрощенной или патентной системой налогообложения. Единый налог на вмененный доход для сдачи внаем своей квартиры не подходит.

Основная система налогообложения (ОСН) — сложная для ведения бухгалтерии система, которая не исключает НДФЛ. Поэтому ОСН совершенно невыгодна нерезидентам: ставка НДФЛ в любом случае составит 30%.

Общий режим налогообложения может понадобиться, только если вы собираетесь сдавать свою очень дорогую квартиру или скорее свои десять очень дорогих квартир в аренду юридическому лицу, плательщику НДС. И только если клиенту необходимо принимать ваш входящий НДС к последующему вычету. Если такой необходимости нет, использовать ОСН сложно и дорого. Нам этот режим совсем не подходил.

Патентная система налогообложения (ПСН) исключает НДФЛ и налог на имущество физлиц, но не исключает взносы. Эта система подразумевает покупку патента на предпринимательскую деятельность — сдачу своей квартиры в аренду или внаем. Стоимость патента зависит от месторасположения и площади квартиры и срока патента — от 1 месяца до года.

Доверенность на право управления квартирой

У нас квартира в Санкт-Петербурге площадью 72 квадратных метра. В нашем случае стоимость патента в год составила бы 54 тысячи рублей, хотя при площади 70 квадратных метров патент обошелся бы всего в 24 тысячи рублей. Поэтому ПСН для Санкт-Петербурга имеет смысл рассматривать, когда площадь квартиры небольшая — не больше 70 квадратных метров. Для других регионов нужно проверять стоимость патента на сайте налоговой. Тогда можно вообще не касаться бухгалтерии и отчетности.

Мы выбрали УСН, так как при этом режиме налоговая нагрузка получается минимальной и не зависит от статуса резидента или нерезидента. Если все сделать правильно, тогда налог УСН с годовой выручки до 540 тысяч рублей не придется платить вообще.

На УСН «Доходы минус расходы» составляет 15%, однако региональными законами может быть установлена иная ставка от 5% до 15%. Например, для Санкт-Петербурга установлена ставка 7%. Но для этого режима уже необходимо почти по-настоящему вести бухгалтерию, собирать документы, чтобы подтвердить и принять расходы и уменьшить налогооблагаемую базу.

Еще по теме  Как не платить за капитальный ремонт на законном основании

Этот режим может подойти тем, у кого доходы от предпринимательской деятельности приблизительно равны расходам или чуть больше них. Или, например, если квартира, которую сдает ИП, находится в ипотеке у банка или оплатой коммунальных услуг занимается собственник.

Обязательные взносы. Как в любой другой деятельности, сдавая квартиру, ИП должен платить ежегодные фиксированные взносы в налоговую, которые она перечисляет уже в пенсионный фонд на обязательное пенсионное страхование (ОПС) и фонд обязательного медицинского страхования (ОМС).

Размер взносов пересматривается и индексируется государством ежегодно. За 2018 год это 26 545 рублей на обязательное пенсионное страхование, 5 840 рублей на медицинское страхование и 1% от превышения выручки в 300 тысяч рублей. Размер взносов можно проверить в общедоступном калькуляторе на сайте налоговой.

Например, если сдавать квартиру за 40 тысяч рублей, обязательные отчисления в фонды составят 34 185 рублей.

Плата за наем в месяц

40 000 Р

480 000 Р

Обязательные ежегодные фиксированные взносы на 

ОПС

и 

ОМС

32 385 Р

Обязательный ежегодный взнос на 

ОПС

с превышения 300 000 

Р

(480 000 Р − 300 000 Р) × 1% = 1800 Р

Итого в год

32 385 Р 1800 Р = 34 185 Р

Налоги. Сумма налога напрямую зависит от режима налогообложения, арендной платы и иногда — от площади квартиры.

Доверенность на право управления квартирой

Поэтому, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант, нужно предварительно все рассчитать.

Возьмем за пример нашу квартиру в Санкт-Петербурге площадью 72 квадратных метра. Арендная плата за нее — 40 тысяч рублей в месяц. В год получается выручка 480 тысяч (без НДС) и 566,4 тысячи (с НДС). НДС — косвенный налог и удерживается с получателя услуги. В случае, если рассматривать НДС для ОСН, то ежемесячная сумма по договору будет 47,2 тысяч, в том числе 7,2 тысяч НДС.

Режим налогообложения Налоги за год
Резидент НДФЛ 13%: 480 000 Р × 13% = 62 400 Р
Нерезидент НДФЛ 30%: 480 000 Р × 30% = 144 000 Р

НДФЛ 13%

480 000 Р × 13% = 62 400 Р

НДФЛ 30%

480 000 Р × 30% = 144 000 Р

Режим налогообложения Налоги за год
ОСН, резидент НДС 18%: 566 400 Р × 18% / 118% = 86 400 Р

НДФЛ 13%, с учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги: (480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 13% = 17 656 Р

Итого: 86 400 Р 17 656 Р 34 185 Р = 138 241 Р

ОСН, нерезидент НДС 18%: 566 400 Р × 18% / 118% = 86 400 Р

НДФЛ 30%, с учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги: (480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 30% = 40 745 Р

Итого: 86 400 Р 40 745 Р 34 185 Р = 161 330 Р

УСН «Доходы» Нет, потому что сумма обязательных взносов превышает сумму налога 6%: 480 000 Р × 6% = 28 800 Р

Итого: 34 185 Р

УСН «Доходы минус расходы» УСН 7% (ставка для Санкт-Петербурга), с учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги:
(480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 7% = 9507 Р

Итого: 9507 Р 34 185 Р = 43 692 Р

Патент Сумма патента: 54 000 Р

Итого: 54 000 Р 34 185 Р = 88 185 Р

НДС 18%

566 400 Р × 18% / 118% = 86 400 Р

НДФЛ 13%

С учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги: (480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 13% = 17 656 Р

Итого

86 400 Р 17 656 Р 34 185 Р = 138 241 Р

НДС 18%

566 400 Р × 18% / 118% = 86 400 Р

НДФЛ 30%

С учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги: (480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 30% = 40 745 Р

Итого

86 400 Р 40 745 Р 34 185 Р = 161 330 Р

Налог

Нет, потому что сумма обязательных взносов превышает сумму налога 6%: 480 000 Р × 6% = 28 800 Р

УСН «Доходы минус расходы»

УСН 7%

Это ставка для Санкт-Петербурга. С учетом расходов на проценты по ипотеке и коммунальные услуги: (480 000 Р − 34 185 Р − 250 000 Р − 60 000 Р) × 7% = 9507 Р

Итого

9507 Р 34 185 Р = 43 692 Р

Итого

54 000 Р 34 185 Р = 88 185 Р

Если у вас уже есть ИП, можно воспользоваться налоговым калькулятором в личном кабинете на сайте налоговой и прикинуть приблизительную налоговую нагрузку с учетом специфики вашего объекта и режимов.

Еще по теме  Выплата пенсионных накоплений правопреемникам

Чтобы следить за движением денежных средств и вести мини-бухгалтерию, можно использовать любой из множества сервисов онлайновой бухгалтерии. Мы пользуемся бесплатным сервисом Тинькофф-бухгалтерия.

Какие есть льготы

С некоторых доходов налог платить не нужно.

Исчерпывающий перечень этих доходов прописан в налоговом кодексе. Среди них пособия по безработице, беременности и родам, пенсии и стипендии, алименты и подарки от членов семьи. Арендной платы за сданную квартиру в этом списке нет.

Кроме того, налоговый кодекс разрешает уменьшить ваши доходы от сдачи квартиры на определенные суммы. Здесь возможны следующие варианты.

Стандартные вычеты, например на детей или на инвалидность. Но суммы невелики: работодатель с помощью вычетов уменьшит налогооблагаемый доход на первого и второго ребенка на 1400 рублей в месяц, на третьего и следующих — на 3 тысячи. И с оставшейся суммы перечислит 13% НДФЛ. Если ребенок инвалид, налогооблагаемый доход будут уменьшать на 12 тысяч рублей ежемесячно. Инвалидам с детства и инвалидам I и II групп уменьшат облагаемый доход на 500 рублей ежемесячно.

Например, если родитель ребенка-инвалида получает 7 тысяч рублей, вычет составит столько же. Налог при этом будет равен нулю: (7000 Р − 7000 Р) × 13%.

Профессиональные вычеты. Так компенсируют расходы, если выполняют работы или оказывают услуги и получают за это доходы по договору. И только если вы в установленном порядке зарегистрируетесь как ИП или самозанятый.

Закон разрешает физическим лицам сдавать квартиры без дополнительного оформления, но в этом случае профессиональный вычет вам не положен.

Как ИП, вы можете предъявить к вычету расходы, непосредственно связанные со сдачей квартиры. Допустим, арендатор вашей квартиры поставил условие: он снимает, если вы заменяете деревянные рамы в квартире на металлопластиковые окна. Причем это условие вы фиксируете в предварительном договоре. Тогда расходы на установку вы можете вычесть из полученного дохода и заплатить налог с разницы. Выходит, что без этих расходов договор не состоится и прибыль вы не получите.

А если зарегистрироваться самозанятым?

В этом случае вы сможете снизить ставку — вместо 13% процентов платить 4%. Для этого придется зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог», личный кабинет налогоплательщика или через банк. Есть ряд ограничений. Вы должны проживать в том регионе, где проводится эксперимент: Москва, Московская и Калужская области, Татарстан; ваш доход должен быть не больше 2,4 млн рублей в год. Но это не способ вообще уйти от уплаты налога, это лишь возможность снизить ставку.

Неважно, будете вы сдавать свою квартиру просто как физическое лицо или зарегистрируетесь как самозанятый, результат один: от уплаты налога не уйти. Все то же самое, что и для НДФЛ: просто так взять и вычесть расходы нельзя.

Что можно сделать

Хотя вы тратите деньги на съемную квартиру, это не освобождает вас от уплаты налога, поскольку такого основания для предоставления льготы в налоговом кодексе нет.

Можете попробовать увеличить арендную плату, если, конечно, арендаторы согласятся платить больше и компенсировать вам часть расходов на налоги. Только сначала лучше проверьте, не слишком ли высокая получится цена для вашего района, чтобы не отпугнуть жильцов. Иначе они могут съехать.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если за прежнюю квартиру вы уже рассчитались и на вас не висит ипотечный кредит, подумайте о покупке большей квартиры в ипотеку, чтобы не снимать жилье. Если решите, что для вас это приемлемо, попробуйте подобрать вариант с таким ежемесячным взносом, чтобы арендной платы за вашу квартиру хватало на него и на налоги.

Единственное, чего точно не надо делать, — скрывать доходы от сдачи квартиры и уклоняться от уплаты налогов. Мы уже писали, зачем сдавать квартиру легально, там подробно описаны все плюсы соблюдения закона и штрафы, которые грозят нарушителям.

А если зарегистрироваться самозанятым?

Обратиться в налоговую. Наша квартира оформлена в собственность супруги. Она уже была зарегистрирована в качестве ИП по не связанному с недвижимостью виду деятельности. Поэтому открывать ИП нам было не нужно.

Свой статус ИП супруга никак не использовала. Фиксированные взносы мы платили просто так — себе в минус при нулевых оборотах. Это тоже стало аргументом за сдачу квартиры через ИП.

Выбрать нужный вид деятельности. Для упорядочивания списка всех легальных видов деятельности в РФ существует ОКВЭД — общероссийский классификатор видов экономической деятельности. При открытии ИП необходимо выбрать основной и дополнительные виды деятельности. Их можно совмещать, но основной должна быть деятельность, которая приносит большую часть дохода.

Чтобы сдавать квартиру, нам нужно было добавить ИП жены новый вид деятельности. По ОКВЭД он называется «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», код 68.20. Его мы сделали основным, потому что другим бизнесом через ИП заниматься не планировали.

Еще по теме  Прямые выплаты или зачетная система ФСС || Рсв зачетная система или прямые выплаты

Чтобы разобраться с ОКВЭД, нам понадобился один визит в ФНС. Мы приехали в налоговую и заполнили специальную форму № Р240001 — заявление о внесении изменений в сведения об ИП. Госпошлину за замену или добавление нового вида экономической деятельности платить не нужно.

В течение нескольких рабочих дней изменения отразились в ЕГРИП и нам по почте отправили новую выписку. Выписку из ЕГРИП можно сделать в личном кабинете ИП на сайте налоговой. Там же можно проверить, что вид деятельности установлен и можно заключать первый договор. Открывать ИП или вносить сведения в ЕГРИП необходимо строго до начала сдачи квартиры.

Открыть расчетный счет. ИП может работать вообще без расчетного счета, поэтому открывать его сразу необязательно. Но через банк проводить все расчеты намного удобнее. Главное, выбрать такой банк и тариф, чтобы комиссия за обслуживание была небольшой и не взималась при отсутствии движений по счету.

Договор и другие формальности

Чтобы все оформить по закону и минимизировать риски, мы решили не мудрить и обратились к профессиональному юристу. Мы опубликовали задание на «Юду»: консультация по составлению договора и расчетам с потенциальным клиентом. Ответ мы получили в тот же день, а с ним — шаблон договора и хорошее представление о расчетах с нанимателем и налогообложении.

Наем или аренда. Квартиру можно сдавать внаем, а можно — в аренду. По закону это разные договоры. Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ, а найма — главой 35 ГК РФ.

Объектом договора найма может быть только жилое помещение, а объектом аренды — офис, торговые помещения, склады, лофты и студии. Нанимателем может быть только физическое лицо, арендатором — юридическое.

Получается, что если вы сдаете квартиру физическому лицу, то нужно будет заключать договор найма жилого помещения, а если юридическому — то договор аренды.

Мы решили заключить договор на 11 месяцев, в том числе чтобы не регистрировать его. Мы еще не знали, как обустроимся на новом месте. Был риск, что мы захотим вернуться домой как можно скорее. Да и нанимателя такой период устраивал: он тоже не был уверен в своих долгосрочных планах.

Страхование. Мы решили обезопасить себя от всяких неприятностей и застраховать квартиру. Мы застраховали конструктивные элементы, отделку, движимое имущество, а также гражданскую ответственность перед соседями, чтобы в случае каких-то неприятностей рассчитывать на компенсацию убытков.

Обеспечительный платеж. Его лучше предусмотреть в договоре. Мы указали обеспечительный платеж, который можно использовать только для компенсации ущерба, не зачитывая его в счет долга или последнего месяца. В таком случае получение ИП обеспечительного платежа не считается доходом ИП. Передается и возвращается обеспечительный платеж актами передачи денежных средств.

Сумма, которая удерживается из обеспечительного платежа в счет компенсации ущерба, может быть включена в доход ИП и отражена в налоговой декларации. Если обеспечительный платеж возвращается полностью, эта сумма в расчете налогообложения никак не участвует.

Расчеты. Вопрос расчетов был один из тех, что волновали нас больше всего. Нанимателю было удобнее всего переводить деньги за квартиру на банковскую карту физлица или отдавать наличными.

Перевод на карту физлица денег, которые связаны с предпринимательской деятельностью, не допускается договорами банковского обслуживания большинства банков в РФ, а расчетный счет ИП супруги обслуживался в не самом удачном банке. Поэтому первое время квартирант рассчитывался с нами наличными. Это было неудобно.

Впоследствии мы открыли счет ИП в Тинькофф-банке и теперь принимаем платежи на расчетный счет без риска доначисления НДФЛ по ставке 30% за получение денежных средств на карту физлица и без риска нарушения договора банковского обслуживания.

Доверенность и согласие на регистрацию

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Доверенность можно оформить у нотариуса лично. Для этого нужен паспорт и свидетельство о регистрации ИП. Стоимость доверенности — 1500 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Мы разрешили нашим нанимателям временную регистрацию на срок договора, поэтому составили нотариальное согласие на временную регистрацию и включили такие полномочия в доверенность представителя. Оформить согласие также обошлось в 1500 рублей.

Согласие на временную регистрацию нанимателей
Согласие на временную регистрацию нанимателей

Запомнить

  1. Сдавать квартиру как физическое лицо проще, когда постоянно находишься в России. Можно просто подавать декларацию и платить 13% от дохода.
  2. Сдавать квартиру как ИП на УСН может быть выгоднее, потому что налог составит 6% вне зависимости от налогового статуса, резидент вы или нерезидент.
  3. При продаже недвижимости как ИП, будучи нерезидентом, стоит получить налоговую консультацию, заблаговременно приехать в Россию и закрыть ИП.
Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.