Процедура перевода участка ИЖС в ЛПХ, ЛПХ в ИЖС: правила смены назначения

Ситуация №1: если ижс указан как основной вид разрешенного использования

В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

Что лучше?

Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

Основания для отказа

Иногда органы МСУ могут отказать заявителю в рассмотрении документов. Законом установлены два основания для отказа:

1. Если ходатайство подписывается человеком, который не имеет права на меняемый участок.
2. Если предоставленная документация не соответствует требованиям законодательства, регулирующего перевод земель.

Если заявление принято к рассмотрению, это не значит, что перевод земли будет обязательно осуществлен. Существует несколько причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе его недвижимого имущества:

• невозможность провести процедуру перевода;
• негативный результат проведенной экологической экспертизы;
• невозможность эксплуатации участка по техническим причинам.

В течение двух месяцев с момента подачи заявления уполномоченная организация обязана предоставить заявителю акт об отказе в проведении перевода, где должны быть указаны причины, по которым обратившемуся лицу отказано. Решение муниципалитета может быть оспорено в судебных органах.

Возможность отказа администрации в смене категории земли говорит о том, что перед составлением ходатайства и выплаты денежных средств за оформление документации и оплату пошлин, заявителю следует убедиться в том, что рассмотрение его заявления и замена земельного участка на иную категорию представляется возможным.

Акт о переводе

Акт о переводе в 2020 году содержит следующие сведения:

• основания такого решения;
• доскональное описание участка;
• изначальная категория и целевое назначение участка;
• категорию, в которую земля преобразовалась.

Акт не ограничивается конкретным сроком. Он направляется заявителю в течение двух недель с момента принятия. Изменения считаются вступившими в силу с момента их госрегистрации в Росреестре. Переоформление правоустанавливающих документов на участок не потребуется.

Перед процедурой следует нужно учитывать, что дом можно построить и на землях ЛПХ, если они расположены в населенных пунктах, а перевод в ИЖС может быть затратным. В ответственной ситуации желательно заручиться помощью квалифицированного юриста в области земельного права.

В каких случаях требуется смена ври

Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.

Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.

Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.

Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:

• ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
• Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
• Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
• Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
• Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».

Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:

• Со сменой категории земли.
• Простым изменением цели использования.

По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.

Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.

Виды земельных участков

Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.

Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.

ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.

Подробнее о полевых участках читайте в статье.

Для чего переводят земли из ижс в лпх

Каждый собственник земельного участка должен осознавать, для какого рода деятельности им используется его владение, и законна ли такая эксплуатация земельной собственности. Для того чтобы понять, нужно ли осуществлять смену типа участка, следует знать, для каких целей регистрируются ИЖС и ЛПХ.

Различия между индивидуальной жилищной собственностью и личным подсобным хозяйством:

 ИЖСЛПХ

Принадлежность	К населенным пунктам	Сельхоз земли
Целевое использование	Постройка дома (одноэтажного, для одной семьи)	Ведение сельского хозяйства для некоммерческих целей
Размер	Высота здания не более, чем 12 метров	Не ограничен

Преимуществом ИЖС является то, что денежные средства, затраченные на постройку частного дома, можно вернуть, оформив налоговый вычет. Кроме того, при строительстве дома дается техническое удостоверение, которое позволяет провести в строение различного рода коммуникации, необходимые для комфортной жизнедеятельности граждан, проживающих в нем.

Важно! Если вы решили зарегистрировать ИЖС и не начинаете строительство дома на протяжении трех лет, то налог владельцу земли повышается в два раза. Если же у вас ЛПХ, которое не используется по назначению или вообще не используется, то сначала на владельца накладывается штраф до одной тысячи рублей, а потом земля вовсе изымается у собственника и продается на торгах.

После постройки дома на участке ИЖС собственнику необходимо получить почтовый адрес, после чего он вправе прописаться в новом строении.

Таким образом, перевод земли из одной категории в другую осуществляется на основании того, в каких целях желает использовать свой земельный участок собственник недвижимого имущества.

Заявление

Оно подается в форме ходатайства. В нем следует указать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель (ЛПХ) и ИЖС (в которую первоначальный участок следует перевести);
• убедительное основание;
• права на земельный участок (для этого потребуется оформить выписку из ЕГРН).

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления.

По результатам рассмотрения уполномоченный органа местного самоуправления принимает акт о переводе земель или отказывает удовлетворить просьбу.

Образец ходатайства о переводе одной категории земельного участка в другую здесь.

Как лпх перевести в ижс 2020 — можно ли, участок

Целесообразность перевода земель в ИЖС понятна. Стоимость таких земель будет выше, а собственник или владелец вправе, при наличии оформленного разрешения на строительство, построить коттедж и тем самым улучшить свои жилищные условия.

Закон допускает перевод земель сельхозугодий, а также участков из таких земель в исключительных случаях, что прямо обозначено в ст. 7 ФЗ № 172. Перевод земель возможен, если меняются границы муниципального образования, то есть, когда участок оказывается в составе муниципалитета.

Нормативная база

Основным нормативным актом считается ФЗ № 172, принятый в 2004 г. Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112.

Порядок внесения записи в ЕГРН об изменении категории и целевого использования земельного участка обозначен в ФЗ № 218 от 13.07.2020 «О государственной регистрации недвижимости».

Общие сведения

• Изменение целевого назначения возможно, когда муниципальное образование, при положительном заключении экспертизы, осуществляет комплексный перевод сразу большого отрезка земли и делит его на участки ИЖС – площадью 4, 6, 10 соток и более.
• Подобный организованный перевод требует доскональной экспертизы и отсутствия возражений со стороны владельцев участков – физических, юридических лиц и других субъектов гражданских правоотношений.
• Учитываются: экологическая обстановка местности, наличие инфраструктуры и перспектива проведения инженерных коммуникаций к месту будущего строительства частных домов.

Возможность перевода предусмотрена, но может быть затруднена, если участок активно используется или когда расположен удаленно от населенного пункта. В рамках расширения границ муниципального образования перевод наиболее благоприятен, так как часто выполняется организованно и инициируется муниципальными властями.

Если земли ИЖС непосредственно граничат с территориями ЛПХ, перевод вероятен, но при наличии возможности подвести к участку коммуникации или, когда земли не относятся к наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям – например, заливным лугам или высококультурным участкам особого использования.

Перечень необходимых документов

Чтобы узнать — как перевести участок с ЛПХ в ИЖС, необходимо представить следующие документы:

• копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность заявителя;
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если инициатора перевода земель является ИП или организация;
• заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы). Должна быть заказана и оплачена заранее.

Стоимость и порядок оформления определяется на региональном уровне. Потребуется разрешение правообладателя участка, если на объект ранее был установлен сервитут. Перечень документов считается исчерпывающим.

Порядок перевода земли лпх в ижс: пошаговая инструкция

Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.

Порядок переоформления

Владельцу или собственнику земельного участка необходимо собрать правоустанавливающие документы и обратиться в администрацию муниципалитета по месту нахождения земли.

Форма ходатайства на общефедеральном уровне не предусмотрена. Она разрабатывается непосредственно органами местного самоуправления, но содержание документа не должно противоречить ч. 3 ст. 2 ФЗ № 172.

Ходатайство, со всеми приложенными документами, можно подать лично или через законного представителя. Оно рассматривается специалистами органами местного самоуправления.

Процедура требует проведения экспертизы, за которую отвечают Росприроднадзор и органы экологической экспертизы на региональном уровне. Она проводится за счет заказчика документации.

Стоимость

Эту процедуру нельзя назвать дешёвой. Большая часть средств, внесённых собственником, приходится на уплату компенсации государству за потерю с/х земель.

Стоимость складывается из суммы следующих взносов:

• госпошлина за вывод с/х угодий из оборота (30% от кадастровой стоимости участка);
• получение выписки из ЕГРН;
• подготовка документов и разработка проекта на строительство жилого дома;
• экологическая экспертиза.

Стоимость

Потребуется заплатить пошлину за перевод земли, которая составляет 30% от кадастровой стоимости участка.

Стоимость выписки ЕГРН составляет 300-600 рублей. Затраты на государственную экологическую экспертизу составят в среднем 10-15 тыс. рублей.

Целевое назначение земли

Ст. 4 ФЗ от 7.07.2003 года «О ЛПХ» предусматривает деление земель ЛПХ на приусадебные участки ЛПХ, которые расположены в пределах населенных пунктов и полевые участки, расположенные за пределами населенного пункта.

На приусадебном земельном участке ЛПХ можно построить жилой дом, возвести другие здания и сооружения даже без перевода земель в категорию ИЖС. Полевые участки ЛПХ предназначены только для производства сельхозпродукции.

Участки ИЖС предназначены исключительно для индивидуального жилищного строительства и хозяйственных построек – гаражей, мастерских и т.д.

Такие земли запрещено использовать для выращивания сельхозпродукции, но не возбраняется устроить на них небольшой сад или огород, рядом с частным домом. На обеих категориях земель строительство частного дома разрешено только при условии надлежаще оформленного разрешения.

Шаг 1. сбор документов

Прежде чем подавать соответствующее заявление, потребуется собрать определенный пакет документов:

• общегражданский паспорт – оригинал и копии страниц с фото и регистрацией;
• подтверждение права пользования земельным участком – свидетельство о праве собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН и т.д.;
• согласие собственника надела на перевод земли в другую категорию, если заявитель пользуется участком на праве аренды, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.д.;
• кадастровый паспорт (оригинал и копия) или выписка из ЕГРН, где будет указан кадастровый номер участка;
• справку о точных координатах участка – можно получить в геодезической компании;
• справку о нахождении или не нахождении участка в черте населенного пункта.

Как видно из перечня документов, для возможности перевода участка в другую категорию необходима его постановка на кадастровый учет. Если кадастровый номер наделу не присваивался, а границы не были точно определены, потребуется провести межевание.

Это длительная процедура, расходы на проведение которой понесет заявитель. Для проведения межевания необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ или геодезическую компанию.

Этап №2 — запрашиваем справку/выписку из исогд

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

   Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

   Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

   Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

   Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Этап №3 — определяем по ситуации дальнейшие действия

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации: