Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

Статьи

Классификация земельных участков

Владение земельным наделом в целях строительства недвижимости для проживания за счет средств граждан – это индивидуальное жилищное строительство. Коротко, используется аббревиатура ИЖС. Расшифровка, что такое СНТ, указано далее. Участки под ИЖС предоставляются исключительно физическим лицам. Они могут принадлежать гражданам по праву собственности или сдаваться в аренду на продолжительный период времени.

При этом разрешается строить капитальные сооружения, но этажей должно быть не больше трех. Соответствующий надел может выдаваться как в городе, так и на территории СНТ. Под СНТ понимается объединение людей для решения разных вопросов дачного и садоводческого характера. СНТ, ДНП, ИЖС – расшифровка означает следующее: садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнерство и индивидуальное жилищное строительство.

Различие участков в СНТ и наделов под ИЖС заключается в категориях, к которым принадлежат соответствующие земли. Если СНТ располагается на землях, назначение которых – сельское хозяйство, то наделы для ИЖС находятся на землях городских поселений.

Категории земельных участков

В ЗК РФ прописаны существующие категории:

  • земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственных нужд;
  • под постройку населенных пунктов;
  • участки специального назначения;
  • особо охраняемые территории и объекты;
  • земли лесного и водного фонда;
  • участки, находящиеся в резерве страны.

Примите к сведению: лица, нарушающие порядок использования земельных угодий, несут не только административную, но и уголовную ответственность.

Целевое назначение участков в СНТ

Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:

  • Строительство объектов недвижимости для жилья.
  • Обеспечение необходимыми коммуникациями.
  • Работа общественного транспорта.
  • Нахождение сельскохозяйственных угодий.
  • Другие возможные задачи.

Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:

  • Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
  • Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
  • Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
  • Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.

В отличие от ИЖС земли сельхозназначения служат:

  • Для ведения сельского и подсобного хозяйства.
  • Крестьянского хозяйства.
  • Садоводства, огородничества, животноводства, а также строительства летних сооружений.

Таким образом, строительство на землях СНТ допускается. Однако постройки не будут иметь центральных коммуникаций, и не будут соответствовать тем требованиям, которые предъявляются для помещений, предназначенных для круглогодичного проживания.

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.

Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.

Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???

Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи. 

В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

вывод:Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.

Законодательная база

Все, что касается землевладения, регулируется на уровне законодательства.

Список документов, к которым можно обратиться для решения вопросов, связанных с землей:

  • ЗФ-136 — в нем указаны нюансы, связанные с передачей участка под ИЖС;
  • ФЗ-218 — урегулирует порядок регистрации недвижимости;
  • ФЗ-172 — содержит порядок перевода участка из одной категории в другую;
  • ЖК РФ — определяет условия и порядок признания объекта жилым.

Что лучше ИЖС или СНТ

Перед тем как ответить на вопрос о том, ИЖС или СНТ – что лучше, нужно разобраться в целях покупки собственного участка земли. Понятно, что при желании круглогодичного проживания за городом нужно искать участок под ИЖС, где уже предусмотрена необходимая инфраструктура, а также имеются подведенные коммуникации.

Для того чтобы понять, что же всё-таки лучше, нужно понимать, для каких целей земля приобретается. Необходимо так же понять, что означает расшифровка аббревиатуры СНТ и ИЖС.

Итак, что значит СНТ? Это садовые некоммерческие организации, располагающиеся на землях сельхозназначения. Тут возникает вопрос — можно ли строить на такой земле жилой дом? Помимо ведения сельского хозяйства, допускается дачное строительство.

В данном случае необходимо состоять в товариществе и оплачивать членские взносы. Данное условие позволит возводить на участке строения как жилого, так и нежилого типа. Регистрация в подобных помещениях вызывает сложности, так как угодья не предназначены для капитального строительства.

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Позволяет строить жилье или приобретать уже готовые дома в поселке или деревне, для постоянного проживания. С оформлением регистрации без дополнительного разрешения на данные действия.

Отсутствуют и членские взносы, что тоже немаловажно. Есть небольшие ограничения: пройти регистрацию сможет только одна семья, и здание может иметь максимальную высоту не более трех этажей.

Получить прописку в собственном доме не так просто, как может показаться. Для этого необходимо собрать определенные документы и подать их на рассмотрение. Многое зависит от категории и назначения земельного участка. В чем разница между пропиской на участке ИЖС и СНТ?

СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Как правило, такие участки располагаются в дачных поселках. На территории СНТ можно построить жилую постройку и заниматься садоводством. Законами РФ не запрещается выращивать сельскохозяйственную продукцию в больших масштабах.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Участки с такой категорией могут находиться в черте города или в деревне. Здесь разрешается возводить частный дом или коттедж, в котором можно проживать на регулярной основе.

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

Возможность прописки в собственном доме регулируется Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. Согласно требованиям этого нормативного акта, дом должен подходить для круглогодичного проживания.

Дом, находящийся на территории ИЖС, подразумевает наличие официального адреса. Поэтому собственник может получить временную или постоянную регистрацию на такой территории.

Строительство дома только планируется Для прописки участок должен располагаться в населенном пункте или рядом с ним. Сначала придется построить дом, ведь регистрация не допускается на участке без него.
Дом еще строиться Должен быть поэтажный план, который можно получить в БТИ
Имеется готовая жилая постройка Для оформления прописки достаточно наличия официального почтового адреса

Обратите внимание! Почтовый адрес можно получить только на ту жилую постройку, которая находится в пределах населенного пункта. Это не относится к участкам сельскохозяйственного назначения.

Но наличия дома и адреса является недостаточным основанием.

Для прописки нужно соблюсти следующие условия:

  • Предоставить подтверждение того, что дом является единственным местом для проживания.
  • Дом на участке должен подходить для круглогодичного проживания.
  • У участка должны быть подъездные пути.

Законодатели не устанавливают ограничения на прописку в дачных домах. Собственник такого дома должен проживать в нем на постоянной основе. Но не так просто подписаться в жилой постройке, находящейся на территории садового участка.

Участок в собственности Земля должна принадлежать человеку на праве собственности. Важно, чтобы все подтверждающие документы были в наличии.
Назначение участка Важно, чтобы категория земель соответствовала виду разрешенного использования для дачного строительства. Легче получить прописку в доме, который находится на территории поселения. Участок не должен иметь сельскохозяйственное назначение.
Дом соответствует понятию жилого помещения Это соответствие признается только в судебном порядке.

Для регистрации в дачном доме, нужно приготовить документы и исковое заявление в суд. Вы должны представить заключение экспертно-строительной комиссии.

Что лучше: ИЖС или СНТ в 2020 - чем отличается, для прописки, для строительства

Главное внимание необходимо уделить следующему:

  • Прочности несущих конструкций и фундамента.
  • Наличию и качеству отопительной системы.
  • Состоянию коммуникаций.

Если вы получите положительное решение суда, с ним нужно обратиться в местный орган, занимающийся постановкой на регистрационный учет. Помимо решения суда понадобятся правоустанавливающие документы и гражданский паспорт. Если вы намерены прописать членов своей семьи, необходимо приложить и их документы. Чтобы прописать ребенка, нужно приложить свидетельство о рождении.

Предоставьте весь пакет документов и заполните заявление установленного образца. Только после этого можно надеяться на прописку.

Оформить прописку в загородном доме на земле ИЖС гораздо проще, чем на даче в садовом товариществе. Но для этого дом должен иметь подъездные пути и находится на территории населенного пункта. Если все условия соблюдены и документы в порядке, вы можете просто их подать с заявлением для получения прописки.

Собственники садового участка с небольшим дачным домиком могут столкнуться с рядом сложностей. Но если у вас нет другого места для проживания, и вы готовы отстаивать в суде своё право на прописку, то и здесь можно официально зарегистрироваться.

Таким образом, если вы только планируете покупку дома для постоянного проживания, обращайте внимание только на участки под ИЖС. Если же вы уже являетесь владельцем участка в СНТ, то при грамотной подготовке и определенном упорстве можно получить прописку.

С этими аббревиатурами часто сталкиваются те, кто выбирает землю для загородного дома или дачи, — так обозначают разные виды участков. Важно знать: построить дом разрешается не на любом участке, даже если вы его купили.

Еще по теме  Заявление о подложности доказательств (образец)

На одних можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания, на других — только летнюю дачу, а на некоторых разрешено только разбить огород и поставить сарай для хранения инструментов.

Во всех этих нюансах лучше разобраться заранее.

Что лучше: ИЖС или СНТ в 2020 - чем отличается, для прописки, для строительства

Земля для дома или для огорода

Земельный кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.

В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.

ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.

Что лучше: ИЖС или СНТ в 2020 - чем отличается, для прописки, для строительства

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.

Преимущества:

  • У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
  • Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
  • Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.

Недостатки:

  •  Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
  • Такие участки дорого стоят.

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками.

На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками.

Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.

Преимущества:

  • Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
  • Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
  • Банки оформляют ипотеку на такие участки.
  • Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
  • На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.

Для чего нужен надел

Как правило, участок под ИЖС покупают для постоянного проживания и строительства такого объекта недвижимости, в котором это будет возможно. Сельским хозяйством, огородничеством, садоводством и животноводством также можно заниматься. Однако это не является главной целью приобретения земли.

Надел в СНТ, напротив, покупают специально для проведения летнего отдыха и занятия садоводством и огородничеством. В данном случае возведение дома является второстепенной задачей.

В чем различия

Прежде чем приобретать земельные угодья, необходимо понимать, в чем разница между той или иной категорией земель, например, чем отличается дачный дом от жилого.

В таблице приведены все факты, описывающие, чем отличаются категории друг от друга.

Отличия ИЖС СНТ
Расположение участки располагаются на территории или вблизи муниципальных округов находятся на территории сельхозугодий
Регистрация возможность оформить постоянную регистрацию оформление также возможно, но только после признания помещения жилым
Строительство возможно возведение капитальных сооружении, но не выше трех этажей строительство дачных домов
Благоустройство осуществляется за счет муниципального округа за счет денежных средств, собранных в товариществе

Если вы задумываетесь над вопросом — в чем подвох иметь статус земли СНТ, то вас скорее всего беспокоит, сможете ли вы там прописать себя и всю свою семью, построить дом, и не заставят ли вас снести построенное сооружение.

Возьмите на заметку: если граждане планируют проживать в строении сезонно, то участки категории СНТ вполне подходят для этого. На землях СНТ строятся как дачные, так и коттеджные поселки. А при желании построить дом с дальнейшим проживанием в нем постоянно, лучшим выбором станет ИЖС.

Какие документы потребуются для оформления объекта ИЖС в упрощенном порядке

Несмотря на отрицательные стороны как одной, так и другой категории, данные участки являются очень популярными. Но все же если подытожить все преимущества и недостатки, то задав себе в очередной раз вопрос о том, ИЖС или СНТ – что лучше, ответ, скорее всего, будет таков: ИЖС.

При покупке земли под индивидуальное жилищное строительство можно построить добротный дом, не опасаясь его уценки из-за категории земли (как в случае с участком в СНТ), без проблем прописаться в нем и так далее.

Но если уже имеется участок в СНТ, а собственник желает постоянно жить на природе, выход есть. Для этого переводим землю из СНТ в ИЖС. Таким образом, меняется назначение категории земли. Иногда это возможно практически без проблем. В некоторых случаях решить вопрос бывает трудно. Это зависит от разных факторов, а именно:

  • От месторасположения надела и наличия коммуникаций.
  • От степени развитости инфраструктуры.
  • Иных факторов, влияющих на решение властей об изменении категории земельного надела.

Для этого собственник участка СНТ должен обратиться в административный орган муниципалитета, которому принадлежит участок, с соответствующим заявлением. В нем нужно изложить просьбу о смене категории участка (указать, на какую именно нужно поменять).

Если одним участком владеет несколько собственников, необходимо представить согласие в письменном виде от каждого из них (с заверением нотариуса). Вместо этого все сособственники могут подавать документы в административный орган вместе. Помимо заявления требуется предоставить следующие документы:

  • кадастровые;
  • технические;
  • устанавливающие право собственности;
  • соответствующее свидетельство или выписку из ЕГРП (в зависимости от того, в какой период участок был оформлен в собственность);
  • иные бумаги, которые имеют отношение к земельному наделу.

Документы рассматриваются в течение месяца, по истечении которого администрация представляет заявителю ответ в письменном виде. Если перевод СНТ в ИЖС решен положительно, то выдается акт о том, что участок возможно перевести в иную категорию. Но ответ может быть и отрицательным. В этом случае администрация должна аргументировать свое решение.

Что такое перевод земли? Это замена присвоенной категории земли на другую.

Чтобы узнать, как перевести земельный участок из одной категории в другую, например, СНТ в сельское поселение, собственнику необходимо проконсультироваться в администрации округа, к которому прикреплена земля.

Если подобный перевод возможен, то необходимо:

  • заполнить заявление установленного образца с указанием имеющегося статуса земли и желаемого;
  • собрать пакет установленных документов;
  • принести заявление в произвольной форме от остальных владельцев о том, что они не имеют ничего против смены категории. Обязательно заверить у нотариуса.

Стоит отметить: в том случае, если в администрации заявляют, что перевод данных угодий невозможен, то любые попытки будут безуспешными.

Звучит такое утверждение очень убедительно.

Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС  — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.

Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.

Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.

Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.

Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже,  ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.

Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂

важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.

Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга

В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это  затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.

вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.

Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.

— для ИЖС  2.81 руб.

Еще по теме  Пожар и возмещение ущерба

— ДНП, СНТ 4.01 руб.

Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях «Тариф на электроэнергию в Подмосковье» и «Тариф на газ в Подмосковье».

важно:Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.

вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.

Для кадастрового учета и регистрации в Росреестре права собственности на индивидуальный жилой, садовый или приусадебный дом до 1 марта 2020 года потребуются следующие документы:

  1.  заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав;
  2.  правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
  3.  технический план объекта ИЖС, который готовит кадастровый инженер;
  4.  разрешение на строительство объекта ИЖС, выданное органом местного самоуправления.

После того, как дачная амнистия для владельцев объектов ИЖС 1 марта 2020 года закончится, им потребуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Многие граждане, имеющие дачный надел, возводят на нём жилища, перебираются туда на постоянное проживание и получают там регистрацию. Некоторые это делаю за счет продажи городских квартир, фактически оставляя себе единственно жилище в СНТ.

Но с принятием нового закона о прописке на даче в 2019 году грядет масса изменений сложившегося уклада, в том числе и в жилищном вопросе. Какие сюрпризы ожидают дачников, давайте выясним подробнее.

СНТ делились на три категории: дачные, садоводческие и огороднические общества. В товариществах под садоводство и огородничество регистрация была невозможна. На таких землях допускалось строительство домов под условным назначением – «жилые строения». То есть можно временно проживать, регистрироваться нет.

А вот в дачных обществах можно было иметь «жилой дом». Возводилось капитальное строение, по заявлению дачника создавалась муниципальная комиссия, которая признавала дом пригодным для жилья.

Далее такие сведения вносились в кадастр и Росреестр. После чего в таком доме можно прописываться, как временно, так и постоянно. Правда, успешно провернуть это дело было большой редкостью.

В основном «прописочный» вопрос разрешался через суд.

При жилищной регистрации сдавался обычный пакет документов, плюс выписка из Росреестра о дачном доме. Паспортист видел, что жилье приспособлено под постоянное проживание и такой адрес вписывался в прописном листе в паспорте.

С 1 января 2019 года понятие «дача» исключается из законодательства. Этот термин остается только в разговорной речи и в неофициальных упоминаниях. Мы также по старой памяти будем употреблять это слово в статье.

Что лучше: ИЖС или СНТ в 2020 - чем отличается, для прописки, для строительства

Теперь будут только садоводческие и огороднические товарищества.

В садовых объединениях граждане могут строить капитальные садовые дома и хозяйственные постройки.

В огороднических объединениях можно сооружать только временные строения. В них прописываться никак нельзя.

Итак, если в 2019 году и позже построить дом на садово-огородном участке, то регистрация по месту жительства там будет практически невозможна. Об этом поговорим ниже.

Но указанный закон не аннулирует прежнюю регистрацию. Граждане, которые уже оформили свои жилищные права, например, получили прописку на даче в 2018 году, сохраняют в силе свой регистрационный штамп.

Разница ИЖС и СНТ

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

Многие семьи сталкиваются с вопросами строительства частного жилья и приобретения под него земельного участка. Но вместе с приятными хлопотами по поиску подходящего места для будущего дома, как правило, возникает масса вопросов юридического толка, которые у человека несведущего могут вызвать растерянность.

Углубляясь в изучение всех материалов, которые связаны с приобретением земельных участков, Вы, прежде всего, столкнетесь с малопонятными аббревиатурами — ИЖС, СНТ, ДНП. В чем же состоит разница между ними, и что обозначают эти загадочные буквы?

  • ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство.
  • СНТ – это садовое некоммерческое товарищество.
  • ДНП – это дачное некоммерческое партнерство.

Земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно новому закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли жилых поселений.

В вопросе покупки земельного участка ни в коем случае нельзя полагаться на случайное стечение обстоятельств – необходимо не только выбирать подходящий отрезок земли для будущего строительства или организации хозяйства, но и определиться с будущим статусом строения, и, исходя из него – со статусом земельного участка.

Статус земли указана в её названии по документам, а в сокращенном виде он заложен в аббревиатуре, на которую и следует, прежде всего, обращать внимание. Ведь, исходя из статуса земельных участков, они будут иметь свои особенности, свои разрешенные виды их использования, а также недостатки и достоинства, о которых необходимо знать заранее.

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы участков земли для ИЖС, СНТ, ДНП.

Эти участки земли являются самыми престижными и пользуются большим спросом, они предназначены для строительства жилых зданий, домов, коттеджей. Соответственно, приобретение земли под ИЖС обойдется дороже, так как эти участки находятся в пределах жилых поселений.

Достоинства земельного участка ИЖС:

  1. В доме, построенном на данном участке, Вы сможете легко прописаться, у Вас будет адрес.
  2. Соответственно, имея прописку, Вы сможете устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию и выписывать периодические издания.
  3. В отношении земель ИЖС в стране действуют социальные нормы – обеспечение жителей социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.).
  4. Имея постоянную регистрацию, Вы сможете хранить в доме своё оружие, если оно у Вас есть.
  5. Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Вам будет намного проще оформить налоговый вычет за построенное жилье.
  6. Земельный участок под ИЖС может приниматься в качестве залога различными банками (Сбербанк, Росбанк, Россельхоз банк, Юникредит банк и т.д.), если Вы захотите получить целевой ипотечный кредит.

Недостатки земельного участка ИЖС, ограничения:

  1. На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России – свои нормы минимума и максимума).
  2. Поскольку предполагается строительство жилого дома на ИЖС, а не садового домика, Вам необходимо будет согласовать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения.При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов.

    По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

  3. Хотя по закону к участкам ИЖС обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, это вовсе не гарантирует, что у Вашего дома будет прекрасная дорога, а электричество, воду и газ будут подавать без сбоев.

Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна, чем земля под СНТ, имеет низкий балл бонитета. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС.

Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.

Достоинства земельного участка ДНП:

  1. Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.
  2. Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.
  3. При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно — имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.
  4. Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.
  5. Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (неважно, какой величины и крепости дом Вы возвели).

Недостатки земельного участка ДНП, ограничения:

  1. Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.
  2. На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Если хозяин участка нуждается, к примеру, в дороге к дому, он должен будет оплатить её строительство сам.Иногда подведением дорог, электричества, всех коммуникаций, газа к участкам ДНП занимаются определенные фирмы, но стоить эти услуги будут очень дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).
  3. Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.
  4. Хотя Конституционным судом России за хозяевами участков ДНП признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку будет неимоверно сложно и долго.
  5. На земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселок или город.
  6. Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.
  7. На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП.

Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что имеют более высокий балл бонитета (за более высокую плодородность земли).

Еще по теме  Проект графика отпусков образец скачать

Соответственно, участки для СНТ бывают расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.

Достоинства земельного участка СНТ:

  1. Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.
  2. Располагается за городом, в сельской местности.
  3. На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.

Недостатки земельного участка СНТ, ограничения:

  1. За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.
  2. В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
  3. Хотя конституционный суд России в отдельных случаях признает право собственников жилья на земле СНТ иметь постоянную регистрацию в этом жилье (прописку), то в реальности это выполнить бывает очень нелегко и длительно.
  4. Участки земли СНТ банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.
  5. Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.
  1. Стоит заметить, что разницу между участками категорий ДНП И СНТ плохо улавливают даже юристы – эти типы земельных участков имеют почти одинаковые характеристики, плюсы и минусы.
  2. Если Вы решите провести электроэнергию необходимой мощности к своему земельному участку в СНТ или ДНП, Вам необходимо будет заручиться разрешением всех членов товарищества, а также обойти немало инстанций, получая юридически оформленное разрешение на работы.
  3. При желании прописаться в доме, построенном на участке ДНП или СНТ, в случае получения отказа о прописке, Вам необходимо будет заниматься проведением экспертизы жилья, получить признание его соответствующим всем нормам, а затем — обратиться в суд для признания своего личного права иметь в данном жилье регистрацию.
  4. Прописку на законных основаниях в жилье на землях ДНП или СНТ можно получить только в том случае, если сам поселок организован законно. При покупке участков стоит потратить время на изучение всей документации и проверку данных продавца.

Таким образом, если проанализировать все достоинства и недостатки участков СНТ, ДНП и ИЖС, то самым выгодным из них является участок ДНП.

Его самый главный минус – трудности с пропиской, но он разрешается при определенной настойчивости.

Зато плюсы участка ДНП — сравнительно низкая стоимость, возможность построить капитальное жилье с коммуникациями — делают его удобным и выгодным приобретением для каждого хозяина.

Понять отличие ИЖС от СНТ поможет следующее сравнение:

  • Земля под ИЖС принадлежит муниципальному образованию или городскому поселению, в то время как СНТ имеет лишь сельхозназначение.
  • Участки под ИЖС возможно использовать для возведения жилого дома, у которого должно быть не более трех этажей. А на даче разрешено возведение только летнего домика.
  • На землях под ИЖС легко оформить постоянную регистрацию, а в СНТ прописка возможна, но для этого необходимо признать дом жилым объектом недвижимости, а также ввести его в эксплуатацию соответствующим образом.
  • Земля под ИЖС благоустраивается за счет бюджета муниципалитета, в то время как инфраструктура дачного участка зависит только от взносов членов СНТ.

Какие документы потребуются для оформления объекта ИЖС в упрощенном порядке

К вышеперечисленным бумагам требуется приложить пакет документов:

  • бумаги, подтверждающие право на владение землей;
  • кадастровая и техническая документации;
  • выписка из ЕГРП.

Собрав и передав все бумаги в администрацию, по истечении месяца будет готов ответ. Он подготавливается и присылается заявителю в письменном виде.

Если решение принято в пользу собственника, то к ответу прилагается акт с указанием возможности перевода угодий в другую категорию. При получении отказа должны быть указаны причины.

Преимущества и недостатки участков в СНТ

Помимо решения вопроса о том, СНТ и ИЖС: в чем разница между наделами, важно задуматься и над тем, какие преимущества и недостатки имеют оба варианта. Это поможет сделать более объективный и правильный выбор.

Преимущества надела земли под ИЖС заключаются в следующем:

  1. Если гражданин относится ко льготной категории, то у него имеется возможность получения участка бесплатно. В основном такие земли находятся в муниципальном образовании.
  2. Благоустройством участка и дорогами вокруг занимается муниципалитет. С этой целью выделяются соответствующие средства.
  3. В доме возможно оформить постоянную регистрацию. Помимо иных преимущества, это позволит хранить предметы, для которых должно быть получено специальное разрешение (например, оружие).
  4. Инженерные коммуникации в муниципалитете уже имеются. Благодаря этому подключение осуществляется просто и недорого.

При этом нужно знать и о недостатках, которые присущи данному наделу. К таковым относятся следующие:

  1. Покупка земли под ИЖС обойдется дорого, и, как правило, для этого необходимо выиграть конкурс.
  2. Налог на имущество считается, исходя из кадастровой стоимости. А на рост цены оказывает влияние принадлежность участка к городскому поселению.
  3. Площадь надела имеет определенные ограничения в зависимости от региона (в каждом из них действуют свои максимальные и минимальные размеры выделяемой под строительство земли).
  4. Капитальное строение на данном участке должно быть возведено в течение 5 лет. В противном случае земля будет выкуплена государством в принудительном порядке и перепродана иному собственнику.
  5. Участок и сооружения на нем должны соответствовать как нормам жилищного права, так и градостроительному законодательству. Если же постройки возведены незаконно, они будут признаны самовольными и подлежат сносу. А собственник к тому же будет наказан штрафными санкциями.

Участки, принадлежащие СНТ, также имеют свои преимущества и недостатки. К достоинствам можно отнести следующие:

  1. Небольшая стоимость земли, дом строить не обязательно.
  2. Налог намного ниже, чем у земли под ИЖС, а уплата осуществляется в одно время.
  3. Расположение участка – на землях сельскохозяйственного назначения, где экологическая обстановка зачастую значительно лучше, чем в городе.

При этом нужно учитывать и недостатки, а именно:

  1. СНТ развивается исключительно за счет взносов всех членов.
  2. Оформить постоянную регистрацию почти невозможно.
  3. Банки не примут данную землю в качестве залога, если собственник решит взять кредит.
  4. Любой возведенный дом будет считаться дачным. А это значительно снизит его цену в случае, если потребуется провести официальную независимую оценку недвижимости.

Каждый из участков имеет ряд плюсов и минусов.

Земли категории ИЖС — плюсы:

  • у участка имеется юридический адрес, что позволяет оформить регистрацию на пмж;
  • располагается в черте города и имеет развитую инфраструктуру;
  • оплата коммунальных услуг в соответствии с установленными тарифами.

Минусы:

  • высокая стоимость участка, значительно выше налог на землю;
  • ограничение по высоте здания;
  • соблюдение всех установленных ГОСТов при возведении постройки;
  • если земля куплена без дома, то в течение пяти лет необходимо его построить.

Что лучше ИЖС или СНТ для покупки коттеджа?

Земли СНТ — плюсы:

  • для садоводства установлена более низкая стоимость земли;
  • налог меньше;
  • расположение вдали от городов, что говорит о более чистой экологии.

Минусы:

  • отсутствие возможности прописаться;
  • постоянные членские взносы;
  • отсутствие инфраструктуры.
  1. На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России – свои нормы минимума и максимума).

  2. Поскольку предполагается строительство жилого дома на ИЖС, а не садового домика, Вам необходимо будет согласовать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения. При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

  3. Хотя по закону к участкам ИЖС обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, это вовсе не гарантирует, что у Вашего дома будет прекрасная дорога, а электричество, воду и газ будут подавать без сбоев.

Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что имеют более высокий балл бонитета (за более высокую плодородность земли). Соответственно, участки для СНТ бывают расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.

Возможные случаи отказа

Причина того, что участок СНТ в ИЖС в конкретном случае перевести невозможно, может заключаться в следующем.

  1. Данный участок – с обременением касательно вопроса о смене категории.
  2. Надел не соотносится с планом развития образования, и присоединить его к населенному пункту по тем или иным причинам невозможно.
  3. Какие-то документы необходимо донести.

Существует ряд случаев, при которых гражданам будет отказано:

  • расположение участка не позволяет присоединить его к населенному пункту;
  • на участок наложены ограничения, предусмотренные муниципальным округом;
  • после проведения экспертизы выяснилось, что вследствие перевода в другую категорию будут понесены природные и финансовые убытки;
  • в случае, если собственник предоставил неполный или несоответствующий пакет бумаг.

Заключение

Зная, какой тип участка предлагают, покупателю легче понять, стоит ли покупать данную категорию или лучше рассмотреть другую. Ведь от этого зависит, как построить и что строить на земельных угодьях, как использовать участок так, чтобы не нарушить закон.

Дать однозначный ответ на вопрос о том, что лучше — ИЖС или СНТ, невозможно. Очевидно, что по многим параметрам ИЖС является более привлекательным вариантом, чем СНТ. В то же время если покупатель ограничен в средствах или участок нужен главным образом для летнего отдыха и ведения подсобного хозяйства, то приобретать надел под ИЖС не имеет смысла.

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.