Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Проверка квартиры на юридическую «чистоту» перед покупкой

Разделы права

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Вас также может заинтересовать: Юридическая экспертиза проекта: как правильно проводится

Если бизнес у предпринимателя идет успешно, то рано или поздно он задумывается об оформлении в собственность арендованных торгового павильона, офиса или склада. Здесь нужно быть готовым к тому, что покупка даже малогабаритной площади повлечет за собой существенные расходы.

Если у предпринимателя нет опыта в таких операциях, он столкнется с рядом сложностей. Рассмотрим наиболее важные юридические аспекты, которым непременно стоит уделить внимание при оформлении покупки коммерческой площади.

Узнать, является ли непосредственно продавец собственником имущества, которое вы планируете купить, можно в ЕГРН — Едином Государственном Реестре Недвижимости. Получив выписку, вы узнаете, находится ли имущество в собственности у данного гражданина, отсутствуют ли отягощения по операции, к примеру, дополнительный договор аренды или ипотечный кредитный договор.

Процедура получения выписки довольно проста. Вы делаете запрос в Росреестр. Бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте. Ответ, как правило, дают в течение одной рабочей недели.

Цены на оформление выписки разные. Для юридических лиц стоимость составляет 600 рублей, для физических — 200 рублей. Заказать выписку вы можете как через сайт Росреестра, так и через посредников. Но цены на их услуги выше — от 1000 рублей.

Проверка квартиры на юридическую "чистоту" перед покупкой

Следует понимать, что договоры со сроком аренды менее 12 месяцев не учитываются в ЕГРН. Если приобретается собственность, отягощенная такими арендными обязательствами, арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником. Прежняя договоренность автоматически переходит на покупателя.

В таких ситуациях нужно устанавливать, предусматривает ли прежний договор возможность досрочно прекратить аренду в одностороннем порядке. При отсутствии такого условия арендаторов нельзя будет устранить из помещения до тех пор, пока не истечет срок аренды. Во избежание подобных проблем вам стоит получить у продавца все имеющиеся договоры на аренду приобретаемого помещения.

Далее в рамках проверки чистоты права собственности нужно запросить у продавца договор о приобретении им данного помещения и подтверждение проведенного платежа по сделке.

Необходимо помнить, что при внесении сведений в ЕГРН не проверяется оплата по сделкам, как и стоимость договора и ее соответствие рыночным ценам. В результате в некоторых случаях, несмотря на правильное оформление всех данных по справке из Реестра, оплата приобретенной собственности по неким причинам не выполняется. Тогда требования по оплате прежней сделки выдвигают конечному покупателю, минуя посредников.

Помимо этого, на практике встречаются реальные случаи, когда договор первой купли-продажи был оформлен правильно, купленная недвижимость оплачена, но конечную сделку сторон признавали недействительной. В результате объект переходил обратно в руки первому собственнику. Покупатель ничего не получал. Причина здесь заключалась в заниженной стоимости первой сделки, что наделяло суд правом перевести ее в категорию безвозмездных. Такие ситуации на практике — редкость, но все же они возникают, особенно если срок давности первой сделки меньше трех лет.

Еще один пункт проверки чистоты сделки. В перечень кадастровых документов входит технический паспорт помещения, поэтажный план объекта, экспликация помещений. Все эти бумаги лучше проверять до заключения сделки.

согласие

Именно в них наиболее полно и подробно отражены сведения о приобретаемом объекте. Эти бумаги подтверждают, к какому фонду относится недвижимость: жилому или нежилому, полностью возведен объект или нет.

Еще один важный нюанс, отраженный в кадастровой документации — наличие несогласованных перепланировок. Как правило, такие нарушения характерны для жилых помещений. Но если мы рассматриваем коммерческую недвижимость, то и в этом случае данное нарушение может вызвать существенные сложности.

Если перепланировка проведена незаконно, с регистрацией договора о предоставлении недвижимости в будущем в долгосрочную аренду возникнут серьезные проблемы. Отказ можно получить на основании несоответствия предмета, прописанного в соглашении, со сведениями в ЕГРН и данными в кадастровой документации. Эта же проблема может возникнуть и в том случае, если недвижимость куплена в ипотеку.

Итак, проверка чистоты сделки выполнена, право собственности продавца подтвердилось полностью. Дальше нужно изучить договоры продавца на коммунальные услуги по объекту. Прежде всего, это касается обеспечения помещений водой, газом, электричеством. Обычно соглашения с коммунальными службами составляют по строго установленной форме. Важно проверить, насколько полно объект обеспечен коммунальными услугами и нет ли долгов по ним.

Вас также может заинтересовать: Использование чужого логотипа

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с обманными махинациями, когда по поддельным документам продается чужая квартира, и в итоге, после передачи денег продавцу, покупатель остается ни с чем.

Другой неприятный сценарий – продажа квартиры, имеющей проблемы в юридическом плане, например, если жилплощадь делится между супругами, или ее продает лицо, временно снятое с регистрации. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Правоустанавливающий документ – это документ, указывающий, каким путем владелец квартиры получил право собственности на нее. К этой группе документов относятся:

  • Свидетельство о праве наследования;
  • договор, подтверждающий дарение или факт купли-продажи;
  • решение суда;
  • договор приватизации.

Какие документы должен иметь продавец?

Однако по факту не всегда именно владелец квартиры выступает ее продавцом. Если сделка заключается с человеком, который не является собственником жилья, нужно рассмотреть документы, дающие ему право производить продажу, т.е. правоподтверждающие документы.

Важно помнить, что документы для оформления квартиры не должны содержать никаких помарок, исправлений, зачеркиваний. Наличие любого из перечисленных дефектов может свидетельствовать о поддельности бумаги. Если возникли сомнения, необходимо потребовать у продавца восстановление документов через официальные учреждения, и лучше лично присутствовать при их выдаче.

Полномочия продавца

Если продажей квартиры собственник занимается лично, то в первую очередь перед заключением договора нужно заглянуть в его паспорт. Чтобы убедиться в подлинности документа, можно ввести его реквизиты в сервисе Федеральной миграционной службы.

Важно также обратить внимание на срок действия документа, не забывая, что при достижении 20 и 45 лет, паспорт подлежит смене. Простые способы определить поддельный документ:

  • удостовериться в идентичности серии и номера на всех страницах паспорта;
  • приложить проверяемый паспорт к другому, подлинному образцу, чтобы сравнить размеры (недопустимо даже минимальное отличие в размерах);
  • сравнить надписи на печатях – все печати должны быть проставлены одним уполномоченным органом;
  • убедиться в наличии водяного знака РФ на каждой странице;

Как купить квартиру в строящемся доме, читайте тут.

Наиболее распространенный вид правоподтверждающего документа – доверенность. С ее содержимым нужно ознакомиться очень внимательно, начиная словом «Доверенность», и заканчивая подписями сторон. Для того, чтобы продавец мог самостоятельно, без присутствия владельца, проводить сделку на всех этапах, по доверенности ему должны быть присвоены такие права:

  • право на подписание договора;
  • право на получение денег;
  • право на подписание акта приема-передачи;
  • право на передачу документации в Росреестр.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то для продажи необходимо заручиться поддержкой родителей и получить согласие от органов опеки. Ребенок, не достигший 14 лет, не может собственноручно подписывать договор купли-продажи, за него это сделают родители.

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Еще по теме  Как досрочно погасить кредит и ипотеку в ВТБ 24 онлайн?

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Проверка квартиры на юридическую "чистоту" перед покупкой

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого. Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет.

А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос. В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые. Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Недавно в российской столице прошло три характерных дела. В первом нотариус выписал аферистам доверенность по поддельному паспорту, и те продали квартиру без ведома владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором деле нотариус заверил сделку с недееспособным владельцем, на глаз определив вменяемость 80-летней женщины (Коптевский райсуд;

№ 2-2682/2014). В третьем сотрудника нотариальной конторы и вовсе подозревали в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Потерпевшие граждане обращались к экспертам, собирали справки, находили ценных свидетелей, однако привлечь к ответственности никого так и не удалось.

Миф №5. Нотариус не обманет.

Не будьте уверены в этом на 100 %. Это опасное заблуждение, из-за которого можно потерять не только недвижимость, но и жизнь. Недобросовестные люди встречаются везде, и нотариат, к сожалению, не исключение. Стремясь к наживе, нотариусы передают служебные данные аферистам, подделывают бумаги, удостоверяют фальшивые сделки.

Не так давно в Саратове на восемь лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области нотариус и риелторы-аферисты отбирали квартиры у живых владельцев, после чего некоторые собственники внезапно умирали.

В данном уголовном деле 18 эпизодов, и вот уже третий год его рассматривает Асбестовский горсуд (№ 1-1/2017). Но пока процесс успешным назвать нельзя: в силу разных причин заседания откладывались уже 63 раза, и нотариус, которого практически поймали за руку, продолжает успешно работать на прежнем месте.

Вас также может заинтересовать: Возврат переплаты по налогам: сроки, порядок и правила

Покупка квартиры в новостройке

Приняв решение приобрести квартиру в новостройке, нужно учитывать, что условия сделки будут зависеть от этапа строительства. С одной стороны, недвижимость, купленная в строящемся доме, стоит гораздо дешевле, но с другой стороны – проверить подлинность всех документов в этом случае оказывается сложнее.

Перед заключением сделки нужно проверить строительную компанию по таким пунктам:

  • Разрешение на строительство. Важно убедиться в законности строительства данного объекта.
  • Инвестиционный договор. В нем отражается количество квартир в строящемся доме, данные о приобретателях и вкладчиках в объект недвижимости.
  • Техническая документация. Это поможет убедиться в благосостоянии дома, качестве фундамента и наличии коммуникаций.
  • Проектная декларация. Это документ, содержащий информацию о расположении квартир и окружающей инфраструктуре.

Нельзя упускать из виду и документы на землю: свидетельство о праве собственности на участок для дома, или договор с муниципалитетом на счет аренды. Если дом находится в стадии строительства, то нужно изучить учредительные документы застройщика: устав, свидетельство госрегистрации.

Не желательно соглашаться на покупку недвижимости по предварительному договору, поскольку это может обернуться тем, что застройщик передаст квартиру другому покупателю.

Еще по теме  Стоимость дарственной на квартиру у нотариуса

Если дом уже достроен и сдан в эксплуатацию, покупателю проще убедиться в надежности продавца и прозрачности операции. Обязательный список документов для контроля включает:

  • Документы, подтверждающие право собственности на землю или арендный договор;
  • подробный план каждого этажа здания;
  • договор купли-продажи;
  • выписка ЕГРЮЛ, которая подтверждает полномочия застройщика;
  • акт приема-передачи.

Перед покупкой квартиры в готовой новостройке нужно убедиться в том, что дом сдан в эксплуатации по всем правилам, и прошел государственную экспертизу. И самое важное, независимо от подлинности документации, качество жилплощади необходимо проверять лично.

Самостоятельная проверка чистоты сделки при покупке квартиры

  1. В первую очередь, обратите внимание на цену.

Следует понимать, насколько важна проверка чистоты сделки при покупке квартиры, вторичка это или новостройка — не имеет значения. Что касается стоимости объекта, то если она существенно ниже аналогичных, это уже повод насторожиться. Если же недвижимость очень интересует покупателя, то необходимо провести еще более тщательную проверку ее юридической чистоты.

  1. Узнайте у продавца все подробности об интересующем вас жилье.

Устно спросите, кто его владелец, как и когда купил это жилье, почему продает его, участвовала ли недвижимость в судебных разбирательствах.

Эта информация, полученная при проверке чистоты сделки, в будущем пригодится и для субъективной оценки правдивости продавца. Она позволит понять, хорошо ли продавец помнит все события, связанные с квартирой, а также поможет сформировать о нем мнение как о возможном партнере по сделке.

  1. Попросите у продавца его паспорт, документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Проверка квартиры на чистоту сделки предполагает предъявление как копий, так и оригиналов документов. Помните, что в свидетельстве должно быть прописано, на основании какой документации его выдали. Сравните, насколько рассказанная продавцом устно история соответствует информации на бумаге.

  1. Вместе с этим вам нужно заказать выписку из ЕГРН (например, в МФЦ) о собственниках жилья.

Эту документацию в рамках проверки чистоты сделки заказывают, чтобы проверить, действительно ли продавцу в данный момент принадлежит жилье на правах собственника, и нет ли на квартире обременений (к примеру, ареста). До получения этих бумаг не следует предоставлять продавцу аванс или задаток, так как у бывшего владельца, уже продавшего интересующее жилье, на руках могли остаться оригиналы договора и свидетельства.

  1. Установите, нет ли среди продавцов лиц, не достигших 18 лет, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в момент покупки данного жилья, действует он самостоятельно или через доверенное лицо.

Сначала вам стоит напрямую пообщаться с владельцем, и только потом заключать договор. Сделку желательно заключать лично, а не с представителем, так как именно с использованием доверенностей, под предлогом пребывания продавца в другом регионе или стране совершается много афер. Доверенность может быть сфабрикованной, или же вам в силу непонятных причин не пожелают показывать собственника недвижимости.

Если один из продавцов — гражданин, которому нет 18 лет, то на проведение такой сделки свое согласие должны дать органы опеки и попечительства.

При официальном признании продавца недееспособным его делами вправе заниматься лишь опекун. Его назначают органы опеки и попечительства. Здесь, во-первых, нужно проверить судебное решение о признании недееспособности гражданина и, во-вторых, решение о назначении опекуна. На эту сделку органы опеки и попечительства также должны дать разрешение. Нередко такого рода сделка связана с очень высокими рисками, а потому есть смысл дважды подумать над целесообразностью ее заключения.

Самая большая сложность — это когда продавец не признан недееспособным, но пребывает (время от времени или постоянно) в состоянии, при котором не может отдавать отчет своим действиям. Причем понять, что человек находится именно в таком состоянии, можно далеко не всегда. Для минимизации рисков продавца в рамках проверки чистоты сделки просят предоставить справки, подтверждающие, что он не состоит на психиатрическом и наркологическом учете из соответствующего диспансера.

Кроме того, рекомендуется непосредственно в день сделки пройти осмотр у психиатра и получить справку, подтверждающую право человека на подписание документов. Также можно пригласить на сделку психиатра под видом знакомого. Оптимальный вариант здесь каждый определяет на свое усмотрение.

  1. Проверьте, не было ли споров по данной недвижимости.

Еще один пункт проверки чистоты сделки. Узнать, не было ли споров по данной недвижимости, вы можете на сайте районного суда. Искать информацию нужно по фамилиям продавца и его предшественников. По этой же схеме вы можете проверить, не было ли у продавца и его супруга других дел в суде, например, расторжения брака, раздела имущества, признания недееспособности.

  1. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец банкротом (или его супруг, если он есть).

Данный вопрос в рамках проверки чистоты сделки мог рассматривать арбитраж города, в котором человек зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить сведения о задолженностях продавца и его супруга (при наличии) и возбуждении в отношении него соответствующего производства.

  1. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника). Этот документ позволит вам узнать, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства.

Также в рамках проверки чистоты сделки попросите, чтобы вам предъявили справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Лучший вариант — это, безусловно, когда на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, однако так получается не всегда. Если в квартире кто-либо зарегистрирован, то в договоре нужно указать срок снятия регистрационного учета.

У лиц, которые живут в квартире, но не являются собственниками, нужно взять нотариальное обязательство на снятие с учета в течение установленного времени. Иначе после приобретения квартиры вы рискуете попасть в судебное разбирательство из-за того, что на вас подали иск о выселении. Есть некоторые правовые особенности, при наличии которых в таком деле можно и проиграть, заселившись в квартиру, в которой кто-то прописан.

  1. Если продавец или один из продавцов состоит в законном браке, то здесь также необходимо нотариальное согласие супруга на сделку.

Это согласие понадобится, если жилье было куплено во время брака, даже при условии что на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, по наследству, в порядке приватизации или по иной безвозмездной сделке.

  1. И, наконец, самое основное — оценка всех полученных данных по итогам проверки чистоты сделки.

Прежде всего оценивают правовой статус квартиры, то есть основания для ее приобретения действующими владельцами и дату приобретения.

Если недвижимость куплена меньше трех лет назад, то срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил жилье, еще не истек. Кроме того, продавец может попросить прописать в договоре неполную стоимость жилья для минимизации налогов. Соглашаться на это или нет, решает покупатель.

При оценке оснований покупки квартиры в собственность продавцом самой ненадежной процедурой считается получение ее в наследство, особенно если это случилось недавно. Есть вероятность, что появится наследник, ничего не знавший о причитающемся ему жилье, и заявит о своем праве на него в суде. Если с момента наследования прошло много лет, риски снижаются.

Проверка квартиры на юридическую "чистоту" перед покупкой

Если в течение непродолжительного периода жилье не раз приобреталось и продавалось, то вполне возможно, что это афера и покупать такую недвижимость не нужно. Чем больше операций было с жильем, тем выше риски. Проверка чистоты сделки нужна именно для того, чтобы обезопасить себя от мошенников. При этом следует проверять как последнего продавца, так и его супруга. Если операций с недвижимостью было несколько, то проверять нужно всех владельцев за последнее время (лучше за 4-5 лет).

Вас также может заинтересовать: Коммерческая тайна предприятия: защита и меры наказания

Дополнительные меры предосторожности при покупке квартиры

Поскольку закон разрешает проведение сделок с недвижимостью только с дееспособными лицами, иногда может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность продавца.

Если наличие проблем с психикой у хозяина квартиры обнаружится после подписания договора, сделку признают недействительной, и квартиру нужно будет вернуть владельцу. Также нужно выяснить, сколько человек прописано на конкретной жилплощади, для этого попросить выписку из домовой книги.

Проверка документов перед покупкой квартиры.

Возможен вариант, при котором человек, временно выписанный из данной квартиры, может прописаться к новому жильцу по решению суда. Временная выписка происходит в тот момент, когда человек направляется на службу в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, или находится на лечении в психиатрической больнице.

Данная категория людей имеет право после возвращения заново зарегистрироваться в старом месте жительства. Перед заключением договора необходимо выяснить, есть ли родственники, претендующие на проживание в этой квартире, и если таковые имеются, то запросить официальный отказ от наследства у нотариуса.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Еще по теме  Можно ли и как оспорить завещание на дом – кто может оспорить завещание на дом

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| 2 комментария

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Выбирать земельный участок для покупки, как и квартиру, нужно со всей ответственностью. Безусловно, и здесь должна проводиться проверка чистоты сделки. Среди основных рисков, связанных с приобретением участка земли, можно отметить обременение, права на него у других граждан, недолжное оформление прав собственности на землю, наличие незаконных построек и т.д.

Для чего нужна проверка чистоты сделки? Гражданину, который собирается купить участок, она требуется для минимизации рисков признания сделки недействительной.

1. Если есть кадастровый номер, это уже хорошо. Наличие номера свидетельствует о постановке участка на кадастровый учет. На основании законодательства РФ без такой постановки сделки купли-продажи заключать нельзя.

2. Кадастровый номер дает возможность оперативно узнать категорию и вид разрешенного использования участка, проверить его площадь (во избежание переплат за воздух). Чтобы получить эти сведения, на сайте Росреестра вам нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести номер в строке поиска. Откроется карточка участка.

Благодаря полученным здесь сведениям вы сможете удостовериться в том, что разрешенное использование участка соотносится с целями его покупки. Так, если участок предусмотрен для садоводческих работ и входит в категорию сельхозземель, возводить на нем капитальные постройки запрещено. Объект, построенный на этой территории, будет иметь статус садового домика без права прописки.

Если в карточке участка земли указано, что информации о границах объекта нет, то потенциальному покупателю следует насторожиться. В данном случае нужно проводить межевание для уточнения границ участка. Стоимость этой услуги довольно высока, но без нее могут возникнуть споры при выделении границ с соседями. Не исключено, что придется отстаивать свои интересы в суде.

3. По кадастровому номеру в Росреестре можно запросить выписку из ЕГРН в электронной или бумажной форме. Эта важнейшая бумага сегодня соединяет в себе сведения о кадастровом учете и единый реестр прав. Вам могут предоставить как бумажный, так и электронный вариант выписки. Из нее можно узнать, находится ли земельный участок в собственности владельца, и если да, то как долго.

  • Арест. Свидетельствует о том, что собственник не вправе распоряжаться участком, продавать его, так как по факту землю у него изъяли в счет задолженности, в связи с чем ее нужно продать в принудительном порядке для погашения долга.
  • Залог. Это значит, что земля выступает как обеспечение по действующему ипотечному или другому кредиту. Продавать участок разрешено, если залогодержатель дает письменное согласие на сделку.
  • Сервитут. Его наличие свидетельствует о том, что землей можно пользоваться ограниченно, и это право предоставляется третьим лицам (например, для прохода или выпаса скота). Сервитут не запрещает собственнику продавать участок. Однако покупатель должен понимать, что, когда меняется владелец, сервитут не перестает действовать — он привязан к конкретному участку.
  • Долгосрочная аренда, оформленная более чем на год. Аренда не прекращается при смене собственника, и арендатор сможет по-прежнему пользоваться участком.

Различают стандартную и расширенную выписки. Расширенная позволяет отслеживать все изменения, ранее внесенные в реестр. Если собственники земли часто менялись, стоит задуматься, нет ли здесь «подводных камней» и по какой причине прежние владельцы избавлялись от участка.

Основываясь на кадастровой информации, вам также нужно уточнить, соответствуют ли границы земли тем, что заявил продавец.

  1. Свидетельство о праве собственности на участок, выданное до 2016 года. Если земля находится в собственности у владельца недолго (то есть статус собственника был присвоен после 2016 года), то он вправе предъявить выписку из ЕГРН.
  2. При наличии построек на участке запросите и свидетельство собственности на них. При отсутствии такого документа, а также разрешения на строительство (для дома на ИЖС) можно с уверенностью говорить о незаконном возведении построек. Соответственно, получить права собственности на них проблематично.
  3. Паспортные данные продавца должны соответствовать сведениям, указанным в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности.
  4. Кадастровый паспорт и план земельного участка, техпаспорт или план на дом. Проверка чистоты сделки и анализ этих документов предполагает изучение указанной продавцом информации о площади, разрешенном использовании, обременениях действительности.
  5. Необходимо также проверить, есть ли у продавца правоустанавливающие документы (на основании которых он стал собственником участка). Речь идет о договоре купли-продажи, дарственной, акте/постановлении о передаче участка из муниципального фонда, свидетельстве о наследстве. Стоит учитывать, что эти бумаги без свидетельства о праве собственности и данных в реестре недвижимости о продавце говорят о том, что правовой статус данного гражданина оформлен недолжным образом, а потому он не имеет право на заключение сделки купли-продажи. Сначала он должен закрепить права собственности в Росреестре и только потом продавать землю.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если земля приобретена в собственность после заключения брака, то считается совместно нажитым имуществом. Здесь требуется нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с указанными здесь.
  7. Отказ других владельцев земли от преимущественного права приобретения их доли. Отказ должен быть письменным и заверен нотариусом. Он нужен, если приобретается доля участка.
  8. Если продавец действует через доверенное лицо, представляющее его интересы, то он обязан располагать нотариальной доверенностью от собственника на представление его интересов. Следует проверить, в течение какого времени действует доверенность, и сверить указанные в ней реквизиты с паспортными данными продавца.

Чаще всего сделки оспаривают в связи с недееспособностью продавца, указывая при этом, что в момент заключения договора он не отдавал себе отчета в действиях. Нередко этим предлогом пользуются аферисты. Они заключают сделку купли-продажи, берут плату с покупателя, после чего подают в суд исковое заявление с указанием того, что в момент подписания сделки купли-продажи они находились в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.

Вас также может заинтересовать: Возмещение НДС из бюджета: порядок и условия возврата

Как проходит проверка юристом чистоты сделки

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Самостоятельная проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью — процедура сложная. Длится она довольно долго, а потому многие предпочитают обращаться к опытным профессиональным юристам.

В первую очередь, квалифицированный юрист должен не столько проверять, сколько определять, наступят ли вероятные риски судебного разбирательства для покупателя, а также обеспечивать безопасность сделки. У юриста при проверке чистоты сделки важное преимущество перед покупателем: он обладает опытом, навыками, знает, чему нужно уделять внимание в первую очередь.

Основываясь на анализе полученной документации в рамках проверки чистоты сделки, юрист определяет, кто такой продавец, дееспособен ли он. Юрист тщательно изучает выписку из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, которые проживают на момент заключения сделки, а также выбыли из него.

В рамках проверки чистоты сделки юрист также удостоверится, что в процессе приватизации жилья не нарушены ничьи права, а заявления жильцов, отказавшихся от приватизации, оформлены верно. Если в квартире кроме продавца зарегистрированы иные лица, то нужно предоставить нотариально заверенное согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, приобретенной после заключения брака, разрешение службы опеки лиц, не достигших 18 лет.

Далее в рамках проверки чистоты сделки изучают выписку из ЕГРН. Чтобы проверить права на унаследованное имущество, юристы обращаются к нотариусу, оформляющему наследство, чтобы получить выписку из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют.

Если получение недвижимости производится на основании договора ренты, юрист, чтобы получить свидетельство о смерти прежнего владельца, обращается в ЗАГС. Особое внимание в ходе проверки чистоты сделки он уделяет тому, были ли наложены обременения, имели ли место судебные разбирательства. При наличии в документах каких-либо несоответствий юрист обходит необходимые учреждения и запрашивает информацию. По итогам он составляет акт и разрешение на куплю-продажу.

Почти во всех юридических учреждениях или за отдельную плату, или в комплексе при сопровождении всей сделки осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью. Стоимость услуг составляет 5000-7000 рублей. Цена определяется объемом, сложностью, объемом работы и регионом.

Выбирая компанию, не спешите. Пообщайтесь с несколькими экспертами, ознакомьтесь с отзывами в Сети, взвесьте все «за», «против» и выберете именно ту организацию, которая наиболее полно отвечает вашим запросам.

Получить консультацию
Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.