Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Разделы права

Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь. Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи. В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию. Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана. Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы. Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности. К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении. Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

  • Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
  • Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
  • Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы. По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку.

Как защититься?

  1. Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
  2. Был ли использован материнский сертификат?
  3. Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

2.1. Эту квартиру вы можете продать только с разрешения органа опеки и попечительства в том случае если выполнено обязательство по выделению долей детям.

Вам помог ответ?ДаНет

2.2. Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Вам помог ответ?ДаНет

2.3. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Вам помог ответ?ДаНет

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Еще по теме  Совместное завещание супругов в России

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки  для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая  сделка может не состояться.

Перечень документов

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

Как продать квартиру купленную на мат капитал

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек  не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант  продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и  действительны первые пару лет.

Продавец  и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже  цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант –  в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как  все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют,  является ли она залогом ипотечного кредита.

Еще по теме  Юристы по материнскому капиталу

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок.  Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

К сожалению, несмотря на скрупулёзность условий продажи квартиры, купленной на материнский капитал, не все продавцы-родители остаются исполнительными после подписания бумаг.

  1. Первая опасность. По законам РФ, если родители не соблюдают предписаний договора и дети проживают в ненадлежащих условиях, сделка может быть аннулирована в любой момент до совершеннолетия ребёнка (детей).
  2. Вторая опасность. Если условия договора не выполнялись, но не фиксировались ни в одной службе, то после совершеннолетия ребёнок имеет право в течение трёх лет подать в суд на расторжение сделки в связи с той или иной причиной (например, родители не обеспечили его обещанной долей).

В обеих ситуациях покупатель пострадает одинаково. Ему придётся отдать недвижимость обратно владельцам в исходном виде. Только цена будет гораздо меньше первоначальной (из-за инфляции, увеличения налогов, и преднамеренного занижения реальной стоимости жилья). Судебный процесс займёт не малый кусок времени, в течение которого квартира будет опечатана. Поэтому как минимум, на это время нужно жильё.

Нужно быть крайне осторожным при заключении такого рода сделок.

Спешка в проведении  формальностей для продажи квартиры, купленной на материнский капитал, у каждого оправдана по-своему. Кипа бумаг, много инстанций, куча манипуляций, – всё это крайне неприятный и долгий процесс.

Для ускорения решения этих проблем есть несколько хитростей:

  • оформлять бумаги на продажу имеющегося жилья и покупку будущего лучше одновременно. Разрешение органов опеки можно получить быстро и легко;
  • если серьёзно отнестись к вопросу, и следовать всем правилам подачи и передачи документов, это также даст возможность ускорить продажу;
  • лучше взять в помощники риелтора (также уменьшит риск мошенничества);
  • заранее оговаривать все нюансы с предполагаемым покупателем;
  • следует заранее посоветоваться с органами опеки, чтобы быть уверенным в их согласии на сделку.

Как продать квартиру купленную на мат капитал

Важно! В случае, если предложенная на продажу квартира куплена прежним владельцем менее 3 лет назад, и её стоимость более 1 млн рублей, налог на её покупку будет очень высоким поэтому если есть время, лучше подождать.

бесплатно

Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону

Москва, Московская область:

7 (499) 455-04-42

Санкт-Петербург, Ленинградская область:

7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Продажа недвижимости предполагает следующую последовательность действий.

Права детей не должны быть ущемлены, поэтому важно обратить внимание на следующие моменты:

  • Площадь объекта. В ООП не одобрят сделку, если ребенку достанется доля с меньшей квадратурой, чем было в старой квартире.
  • Объем долей. Даже при большей жилплощади детей нельзя наделять меньшими долями. Например, если ребенок владел ¼ долей квартиры, то в новом помещении его собственность должна составлять не менее ¼ площади, при условии, что квадратура останется такой же или будет больше предыдущей.
  • Месторасположение. Например, при продаже квартиры, которая находится в черте города, и покупки недвижимости в сельской местности, нужно аргументировать, что такой вариант более приемлемый для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

В федеральном законе

№ 256-ФЗ

о дополнительных мерах поддержки семей с детьми

нет никаких указаний

о том, что продажа жилья, приобретенного на маткапитал, запрещена. То есть купленным имуществом семья может распоряжаться в дальнейшем в соответствии с общими требованиями существующего законодательства (иными словами, на общих основаниях).

9. Могу ли я продать квартиру купленную на мат. капитал.

3.1. Если в квартире выделены доли для несовершеннолетних детей, то без согласия органов опеки продать указанное жилое помещение Вы не сможете.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. Лейла. Да, конечно, можете продать. Однако, чтобы продать доли, принадлежащие детям, необходимо получение согласия органов опеки.

Вам помог ответ?ДаНет

3.3. Лейла,
Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» недвижимость, купленная с материнским капиталом, является собственностью всех членов семьи, включая обоих супругов и их детей. При этом на каждого выделяется отдельная доля, следовательно, отчуждение квартиры может происходить при взаимном согласии родителей и детей. Никаких прямых ограничений или запретов относительно продажи квартир и домов, приобретенных на таких основаниях, в законодательстве не предусматривается.
НО:
поскольку дети в силу возраста не могут самостоятельно принимать важные решения, то родителям придется обратиться в органы опеки по месту жительства. Там семье могут предоставить специальное разрешение на продажу квартиры и приобретение нового жилья. Однако это происходит только в том случае, если сделка не предусматривает ущемления материальных интересов несовершеннолетних детей.

Вам помог ответ?ДаНет

3.4. Вы сможете продать указанную квартиру только в случае получения согласия органов опеки и попечительства.

Вам помог ответ?ДаНет

6.1. Да, можно продать, но с разрешения органа опеки.

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Нина, по существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Еще по теме  Купить справку на легкий труд при беременности: закон о переводе беременных на легкий труд

Вам помог ответ?ДаНет

8.1. Да,можете, ограничений и запретов нет.

Вам помог ответ?ДаНет

8.2. С согласия органов опеки, так как там должна быть выделена доля детей.

Вам помог ответ?ДаНет

8.3. Можете, но в квартиру, которая куплена на мат. капитал обязательно должны быть включены доли ребенка, и если они включены то надо получить разрешение органа опеки и попечительства, а если нет, то надо обеспечить покупку в новой квартиры в которой данные доли будут включены.

Вам помог ответ?ДаНет

9.1. Можете продать с разрешения органа опеки.

Вам помог ответ?ДаНет

10.1. Конечно можете, однако в новой квартире обеспечьте детей собственностью в тех долях, которыми наделили бы их в этой.

Вам помог ответ?ДаНет

11.1. С разрешения органов опеки — можете.

УДАЧИ ВАМ.

Вам помог ответ?ДаНет

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ

4.1. —Здравствуйте, муж вряд-ли сможет её продать. Но вот оформить договором дарения запросто сможет. Удачи Вам и всего хорошего.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Долю мужа продать можно. Предварительно получив отказ от преимущественного права покупки от органов опеки так как дети имеющие дрлтив квартире имеют преимущественное право покупки этой доли.

Вам помог ответ?ДаНет

Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.

Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге. Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации. Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.

Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:

  • Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бОльших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
  • В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
  • Документы о регистрации приобретаемого жилья
  • Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
  • Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
  • Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
  • Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  • Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
  • Ответственное заявление родителей о проведении сделки
  • Заявление родителей по форме отдела опеки

В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.

Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.

Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.

В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности. Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей. Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры. Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу.

В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки. По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки. Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.

5. Можно ли продать квартиру, купленную на собственные средства мат. капитал?

5.1. Можно продать, но только с разрешения органа опеки.

Вам помог ответ?ДаНет

Вам помог ответ?ДаНет

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.