Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Прежде чем затеять процедуру по выводу помещения из жилого фонда, ознакомьтесь с требованиями и ограничениями, определенными законом по отношению к жилплощади, которую можно «переквалифицировать» в коммерческую.
  • Помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его квадратура больше 100 м², то еще и запасной. Не допускается вход в нежилое помещение через подъезд, при таком положении вещей потребуется его перепланировка, с оборудованием отдельного входа/выхода.
  • Перевести в нежилой фонд можно только целый объект, без дележки его на доли, комнаты.
  • На момент перевода все лица, проживающие в квартире ранее, должны быть выписаны.
  • Квартира не должна находиться под обременениями (залог, арест).
  • Если объект расположен выше первого этажа, все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых.
  • Исключен перевод в наемных домах социального использования.
  • Не разрешается переводить жилое помещение в категорию нежилых в аварийных домах.
  • Помещение должно быть оснащено исправными инженерными коммуникациями.

Трудности с переводом квартиры в нежилой фонд возникнут, вероятнее всего, если она находится в доме, состоящем на учете по чрезвычайным событиям, делам гражданской обороны. Аналогично, если строение считается объектом исторического и культурного наследия.

Кстати, согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.

Если процедуры по переводу жилого помещения в нежилое все же не избежать, будьте готовы провести ряд действий, описанных далее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

  • нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
  • получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
  • изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
  • организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
  • согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
  • проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
  • оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
  • изготовление технического плана – 6500 руб.;
  • кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 400 17000 15000).

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Теперь на своем примере расскажу, какие стадии мы проходили при переводе жилого помещения в нежилое, что пришлось оформлять и сколько это стоило. Отдельно расскажу о ценах за оформление документов и некоторых скрытых расходах.

  • если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
  • вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
  • когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

  • собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
  • проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
  • автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей.

  • выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
  • убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
  • заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
  • передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
  • обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой.

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

  • сведения о квартире с указанием характеристик по каждому основному и вспомогательному помещению;
  • техническое задание, в котором будет указана цель перепланировки (перевод помещения в нежилое);
  • пояснительная записка проектировщика (подтверждает, что запланированные работы безопасны для МКД и его помещений);
  • перечень архитектурных решений, т.е. подробное описание всех работ, которые будут выполнены в квартире (перенос стен. обустройство отдельного выхода и т.д.);
  • схемы и чертежи с фактическими и будущими характеристиками помещений;
  • фото и иные графические материалы (желательно сделать фотомонтаж помещения после выполнения работ, чтобы оценить внешний вид изменений);
  • сведения об исходной и разрешительной документации (кадастровый номер, реквизиты выписки ЕГРН, ссылка на согласие собственников и т.д.);
  • состав конструктивных и объемно-планировочных решений (это описание работ, которые связаны с воздействием на несущие конструкции, в том числе при обустройстве выхода на улицу);
  • мероприятия по организации работ, обеспечению пожарной безопасности (места складирования стройматериалов, требования к сертифицированному оборудованию и т.д.);
  • иная информация, подтверждающая возможность проведения перепланировочных работ.

Проектировщик несет ответственность за соблюдение нормативных актов. Поэтому вы не обязаны вникать в содержание проекта после согласования технического задания. Как правило, проектная организация берет на себя промежуточное согласование в ОГПН МЧС, Роспотребнадзоре и газовых службах. Так проще и самому проектировщику, чтобы впоследствии не переделывать документы.

  • наличие положительного заключения газовиков о возможности отключения газа, обрезки и опломбирования трубы (если в доме нет газа, такие согласования не нужны);
  • подтверждение, что после строительных работ вентиляционные шахты, каналы и дымоходы будут исправно работать;
  • подтверждение, что строительные материалы будут соответствовать Техническому регламенту Закона № 123-ФЗ (это подтверждается пожарными сертификатами и декларациями, которые оформляются на стройматериалы);
  • наличие у подрядчика допуска на работы с электрикой;
  • обеспечение мер первичной пожарной безопасности (в проекте указываются места складирования материалов и мусора, места размещения огнетушителей, ответственные лица и т.д.).
Еще по теме  Подоходный налог после покупки квартиры

Специалисты ОГПН будут проверять содержание проекта. В ходе строительных работ они вправе контролировать соблюдение мер пожарной безопасности, дают заключение при подписании акта приемки.

Проект утверждает заказчик, т.е. собственник квартиры, проектировщик, руководитель проектной организации. Срок изготовления проекта будет согласован при подписании договора, зависит от сложности и объема работ. Итоговый документ вы получите в письменной и электронной форме (на диске или в виде файлов на флешке). Электронный документ будет заверен ЭЦП проектной организации.

  • техзаключение может оформить сам проектировщик, так как допуск СРО предусматривает такие полномочия;
  • документ оформляется после обследования несущих конструкций, содержит оценку их состояния, расчеты о степени допустимых нагрузок при выполнении работ;
  • техзаключение включается в состав проекта и будет проверяться в администрации, МВК и иных ведомствах.

Получив проект, можно приступать к получению разрешений от собственников МКД.

Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.

  • фамилия, имя и отчество собственника-гражданина, либо наименование и ОГРН юридического лица;
  • паспортные данные собственника;
  • номер помещения со ссылкой на правоустанавливающий документ (например, квартира № ___, кадастровый номер №___);
  • согласие на перевод прилегающего помещения в состав нежилых.

Если вы не получите согласие всех собственников, дальнейшие действия бессмысленны. Учтите, что обжаловать, оспорить или обойти иным способом такое требование невозможно. При возникновении проблем, вы можете заинтересовать собственников скидками на товары и услуги в будущем магазине, выделить им деньги, либо использовать иные варианты урегулирования спора.

Важно! Если примыкающая квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому получать согласие нужно через местный орган власти. Это займет до 15 дней.

  • нужно получить сведения об общей площади МКД, сведения о квартирах в муниципальной собственности (эту информацию можно получить из выписки ЕГРН);
  • нужно подготовить повестку дня общего собрания собственников МКД, включить в нее вопрос о разрешении на перевод помещения в состав нежилых (можно включать в повестку и иные вопросы, чтобы заинтересовать собственников принять участие в собрании);
  • нужно уведомить собственников о месте и времени собрания.
Как перевести квартиру в нежилой фонд
Первое, что вам нужно сделать, это подготовить пакет документов, который впоследствии вы передадите в Департамент управления имуществом. Межведомственная комиссия их рассмотрит и вынесет решение о возможности операции.
Итак, какие документы необходимо собрать.
  • План помещения с поэтажной экспликацией. Его вы получите в БТИ, по предварительно оформленному запросу (доверенности) от Департамента управления имуществом. Чтобы получить эту доверенность, подайте в Департамент соответствующее заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. А затем, уже с доверенностью, отправляйтесь в Бюро технической инвентаризации, за экспликацией с поэтажным планом помещения.
  • Технический паспорт квартиры с планом помещения. Выдается также в БТИ.
  • Заключение проверки пожарного надзора. Документ оформляется в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. После экспертизы, устанавливающей соответствие помещения требованиям и нормам пожарной безопасности, вам на руки выдадут заключение.
  • Заключение Санэпиднадзора (отдел Управления Роспотребнадзора). За его получением обратитесь в СЭС. По письменному заявлению сотрудник учреждения произведет проверку объекта, выдаст заключение о его санитарном состоянии.
  • Справка из ДЕЗ со сведениями касательно назначения других помещений, локализирующихся на одном этаже с квартирой, которая выводится из жилого фонда. Оформляется в Домоуправлении (ЖЭУ, ТСЖ).
  • Документально подтвержденное согласие соседей. Перед тем, как перевести квартиру многоквартирного дома в нежилое помещение, необходимо провести собрание владельцев остальных квартир (именно собственников) и заручиться их письменными согласиями. Чтобы организовать внеплановое собрание, обратитесь в управляющую жилищную компанию. Оповещение соседей-собственников должно произойти не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Решение о переводе помещения трактуется правомерным, если на собрании присутствовало не менее половины владельцев соседних квартир, и не менее две трети их высказалось в пользу изменений. Результаты голосования заносятся в протокол собрания.
  • Техническое заключение о состоянии всего здания, где расположена квартира. Выдается Домоуправлением (ЖЭУ, ТСЖ), на основании письменного запроса, паспорта владельца недвижимости, переводимой в нежилую, документов, подтверждающих его права на жилье.
  • Выписка из домовой книги о том, что в квартире нет прописанных. Получить ее можно в паспортном столе, бумага действительна 2 недели.
  • Проект переустройства/перепланировки помещения (если в этом есть необходимость). Заказывается в аккредитованной проектной компании.
Как перевести квартиру в нежилой фонд
Когда все бумаги, наконец, собраны, их требуется передать в Департамент управления имуществом. К пакету вышеперечисленных документов также прилагаются:
  • заявление установленного образца на перевод из жилого в нежилое помещение;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • учредительные документы, если заявитель – юридическое лицо.

Статус новый, обязанности прежние

Теперь ваше недвижимое имущество закреплено за нежилым фондом, однако это не отменяет обязанностей и ограничений, фигурирующих в его «жилую бытность». Так, вам, как и прежде, придется нести расходы на содержание и ремонт дома, в котором распложено помещение, соразмерно своей доле в общей собственности. Налог на имущество тоже остается, и даже увеличен, по сравнению с жилой недвижимостью (2% от кадастровой стоимости).

Нельзя шуметь после 23.00, производить ремонтные, строительные работы по выходным и праздничным дням, а в будни – не начинать их ранее 9.00, и не завершать позднее 19.00. Не забывайте – рядом все так же живут люди.

Основные условия и требования

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

  • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

    В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

  • Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
  • Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

    Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

  • Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
  • Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

  • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
  • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
  • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

  • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
  • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
  • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.
Еще по теме  Можно ли переводить алименты на счет ребенка

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца. Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

  • представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
  • имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
  • подключены все коммуникации;
  • если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Прежде чем рассказать непосредственно о процедурах согласования, разберемся с запретами, ограничениями и требованиями, которые предусмотрены законом.

  • решение о переводе должны принять все собственники помещения;
  • решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
  • запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
  • запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
  • запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

  • комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
  • комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
  • только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Перевод из жилого в нежилой

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

  • помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
  • в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
  • запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
  • запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).
Перевод жилого помещения в нежилое

Так выглядит нежилое помещение на втором этаже обычной панельной пятиэтажки. На первом этаже магазин, над ним — офис. Для доступа на второй этаж была построена отдельная лестница.

Санитарные нормы и правила будут проверяться на стадии согласования проекта, при приемке работ, при получении разрешений на открытие бизнеса. Их перечень зависит от предполагаемых видов деятельности. Например, если в помещении будет организовано кафе, Роспотребнадзор и МЧС потребуют установить надлежащую звуко- и шумоизоляцию, установить систему пожаротушения.

Еще больше технических требований предусмотрено к строительным работам, которые вам придется проводить после получения разрешений на перевод. Такие работы подпадают под понятие перепланировки или переустройства.

  • обустройство отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования МКД (это требование обязательно для разрешения на перевод, поэтому придется согласовывать перепланировку);
  • установка, разборка или перенос стен и перегородок;
  • обустройство, расширение или уменьшение, заделывание дверных и оконных проемов;
  • перераспределение площадей между помещениями квартиры;
  • возведение антресоли, т.е. площадки в пределах помещения на определенном возвышении (площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, иначе придется согласовывать отдельный этаж).

Понятия и нормативная база

  • многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество;
  • жилое помещение – квартира, части квартиры, комната;
  • квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу;
  • нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан;
  • перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне.

Что интересно – уже на финальной стадии работы над статьей увидел, что в ЖК РФ был внесен большой блок поправок, связанных с изменением статуса жилых помещений. Федеральный закон № 116-ФЗ с изменениями в ЖК РФ был принят в мае и вступил в силу с 12 июня 2019 года. Поэтому ниже вы найдете пошаговую инструкцию, полностью соответствующую новым правилам. Прежде всего, это касается порядка проведения общих собраний в МКД, принятия решение о возможности перевода.

  • для утверждения Административных регламентов по согласованиям перепланировки и переустройства;
  • для введения дополнительных требований при согласовании (например, только в Москве и Санкт-Петербурге нужно получать техническое заключение о состоянии несущих конструкций в МКД);
  • для передачи полномочий по согласованию отдельным органам (например, в столице этим вопросам занимается Мосжилинспекция и Департамент городского имущества);
  • для определения видов деятельности, которыми нельзя заниматься в помещениях МКД (например, некоторые регионы запрещают размещать в МКД магазины по продаже пиротехники, увеселительные заведения и ночные клубы).

На специальные требования региональных актов я также буду обращать внимание в статье. Но и вам придется изучать местное законодательство, чтобы избежать проблем. Сведения обо всех региональных законах обязательно размещаются на официальных сайтах субъекта РФ.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Еще по теме  Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

  • расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
  • находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
  • расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
  • невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
  • являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
  • находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
  • являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

  • неполный пакет документов;
  • неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
  • отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
  • ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Какие требуются документы

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

  • если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
  • если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
  • если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).
  • если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
  • если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта.

  • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников помещения;
  • нотариальная доверенность на представителя (если вы наняли его для защиты интересов);
  • письменное согласие каждого собственника на перевод жилого помещения в нежилое (за детей такое согласие дают законные представители;
  • решение органа опеки, если в состав собственников входит несовершеннолетний;
  • правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве, если оно выдано до июля 2016 года);
  • проект перепланировки или переустройства;
  • план помещения с его техническим описанием (этот документ обычно включается в содержание проекта);
  • поэтажный план дома (проектировщик сам запросит или изготовит его);
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций (если такое правило действует в вашем регионе);
  • протокол общего собрания собственников МКД, утвердивший решение о переводе (к этому документы есть еще ряд обязательных приложений, о которых расскажу ниже);
  • заключение о возможности перевода, выданные специалистами ОГПН МЧС (органы государственного пожарного надзора), Роспотребнадзора, службой газового хозяйства (точный перечень ведомств зависит от степени благоустройства и характеристик здания).

Указанные документы нужно приложить к заявлению в местную администрацию или иной уполномоченный орган. При положительном решении вам будет дано согласие на проведение строительных работ по перепланировке или переустройству. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такое согласие выдает МВК (межведомственная комиссия), которая создается администрацией и включает специалистов ЖКХ, Роспотребнадзора, МЧС и иные ведомств.

  • акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение проекта;
  • технический план кадастрового инженера, который отразит изменения в характеристиках помещения;
  • заявление в Росреестр на кадастровый учет;
  • выписка ЕГРН, которую вы получите после кадастрового учета.

Именно получение выписки ЕГРН означает, что вы успешно прошли все стадии перевода жилого помещения в нежилое. Чтобы открыть бизнес, вам придется получать дополнительные документы и согласования, однако к процедуре перевода они уже не имеют отношения.

МИФ № 3: для согласования перевода нужно представить или оформить кадастровый паспорт или технический паспорт. С кадастровым паспортом все просто – этот документ полностью утратил силу с января 2018 года. Его содержание было включено в выписку ЕГРН. Даже если у вас остался на руках кадастровый паспорт, его нельзя использовать.

Немного сложнее с техническим паспортом. Этот документ не выдается уже с 2013 года, когда полномочия БТИ были переданы Росреестру. Так как срок действия техпаспортов не превышает 5 лет, все они утратили силу не позднее 2018 года. Однако требование о внесении изменений в технические паспорта до сих пор содержится в ЖК РФ, иных нормативных актах. Например, Распоряжение Жилищного комитета СПб от 22.01.2018 № 39-р указывает техпаспорт как обязательный документ для согласования перепланировки.

  • технические паспорта на квартиры носят информационный характер, поэтому их может использовать проектировщик или кадастровый инженер для уточнения отдельных характеристик объекта;
  • технические паспорта на МКД по-прежнему применяются, так как они подлежат первичной и последующей инвентаризации;
  • в ЖК РФ требование о внесении изменений в техпаспорт распространяется не на частных собственников, а на государственные и муниципальные органы (они сами получат сведения из Росреестра после кадастрового учета);
  • в региональных нормативных актах можно встретить требование о предоставлении техпаспорта, однако их самостоятельно запрашивают специалисты МВК, администраций или иных органов.

Митрофанова Светлана

Когда я помогал с согласованиями перевода, у нас не требовали технический паспорт. Если в вашем субъекте РФ такое требование предусмотрено, документ запросят в порядке межведомственного обмена, так как архивы БТИ были переданы на хранение региональным властям.

Расходы при переводе

Придется взять на себя следующие расходы:

  • Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
  • Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
  • Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
  • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
  • Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

  • на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
  • на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
  • за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
  • госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.