Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Девелопер — что это такое простыми словами

Разделы права

Девелопмент в России

В России девелопмент достаточно перспективное направление в бизнесе. Обусловлено это сравнительно малой конкуренцией на отечественном рынке девелопмента. В обязанности девелопера входят:

  • Определение коммерческой ценности данной территории в случае её застройки. От этого зависит в итоге, насколько хорошо, и по какой цене будет покупаться данная недвижимость после постройки.
  • Дача рекомендаций относительно целесообразности покупки данной земли. Ошибка может обернуться для инвесторов, да и для самого девелопера очень дорого.
  • Разработка общего плана будущей застройки территории. Выполняется при помощи дизайнеров и архитекторов.
  • Создание концепта предполагаемых построек.
  • Получение разрешения на строительство в надзорных органах. Для этого требуется провести все необходимые исследования грунта, оценку архитектурного проекта, и собрать множество других разрешительных документаций.
  • Контроль над процессом постройки. Привлекаются лица, имеющие инженерно-строительное образование.
  • Ввод построенной недвижимости в эксплуатацию.
  • Продажа недвижимости, либо сдача её внаём.

Таким образом, девелопер выступает как организатор всего процесса, начиная от поиска инвесторов и подготовки первичной документации, и заканчивая реализацией готовой недвижимости.

Строительство он может вести исключительно на свои деньги, с частичным привлечением внешних инвестиций, или полностью на деньги инвестора. Для эффективного ведения бизнеса он должен обладать такими качествами:

  • Стрессоустойчивость.
  • Целеустремлённость.
  • Качества лидера-организатора.
  • Умение найти общий язык с любым человеком.
  • Аналитико-технический склад ума.
  • Больший жизненный опыт.

Основные плюсы

Хорошими девелоперами в большинстве своём становятся люди профильных профессий:

  • Архитектор.
  • Брокер на рынке недвижимости.
  • Успешный риэлтор.        
  • Юрист.

Среди основных плюсов девелопмента в России можно указать:

  • Высокую доходность бизнеса при его правильном ведении.
  • Низкая конкуренция на российском рынке в данное время.
  • Востребованность подобной профессии на отечественном строительном рынке.

Но, как и любой бизнес, девелопмент несёт в себе определённые риски. К примеру, в последние годы доходность профессии сильно снизилась из-за поразившего Россию экономического кризиса и упавшего спроса на недвижимость.

Многогранная профессия

Если говорить простыми словами, что такое девелопер – это одна из специализаций по операциям, связанных с проектной деятельностью с целью получения прибыли от строительства, реконструкции или ремонта объекта недвижимости.

Потребность общества в таких специалистах стремительно растет. От них требуется умение считать деньги, анализировать, видеть перспективы, использовать связи, организовывать и координировать действия других участников. Просчитывать любую потенциальную проблемную ситуацию, которая может возникнуть и находить оптимальный путь для ее решения.

Прочие употребления понятия девелопер

Кроме строительного бизнеса, термин девелопер применяется в ряде других сфер:

  • Фотография. В фотографическом деле девелопер является синонимом проявителя. Он используется для проявления на фотобумаге изображения.
  • В программировании этим словом иногда называют программиста – специалиста по созданию компьютерных программ.
  • Специалист по бизнес-анализу. Применяет аналитическую методику для определения потребностей бизнес-развития компании. Подобный специалист разрабатывает стратегию развития бизнеса, в соответствии с предъявляемыми заказчиком условиями.

Сфера деятельности

Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:

  • юриспруденция и менеджмент;
  • инженерные науки и финансовое управление;
  • строительные технологии и архитектура;
  • организация производственных процессов и экономика предприятия;
  • знание функционирования всех сегментов и так далее.

В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:

  • анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
  • формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
  • разрабатывать концепцию, проектирование;
  • составлять схемы финансирования и их согласовывать;
  • вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.

А также понимать, как и кем утверждается архитектурный план и разрешение на строительство (необходимо собрать несколько сот подписей).

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Еще по теме  Предварительный договор купли-продажи квартиры что это такое и как правильно составить

https://www.youtube.com/watch?v=NMtFjV98NAo

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Характеристики специфики

Представители профессии в России и за рубежом

При определении значения девелопер (кто это и чем занимается), дополнительно принято различать три основных вида деятельности в данной сфере, которые отличны по стратегии ведения бизнеса:

  • Fee (вознаграждение) – заказчик или собственник нанимает эксперта в своей области, который будет отвечать за реализацию проекта. В том числе контролировать работу всех подрядчиков, отвечать за результат, но не делить финансовые риски с инвестором. Получают фиксированный доход, в зависимости от возлагаемых функций, объемов и сложности работ. Цена за услуги – в диапазоне от трех до семи процентов;
  • Speculative (гипотетически, спекуляция) – компания или частное лицо выступает как организатор, вкладывая собственные средства или заключая договора займа с физическими и юридическими лицами, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Нанимает специалистов, для реализации любой части проекта, несет в полной мере ответственность за весь процесс и целиком принимает на себя все риски. При вложении на начальной стадии порядка десяти процентов от стоимости, девелопер может претендовать на долю до пятидесяти, от построенной недвижимости;
  • Built-to-suit (строительства под конкретные технические требования) – лично ничего не разрабатывает и не вкладывает. Озвучивает работникам конкретные цели и контролирует выполнение работ. В этом случае тот, кто заказывает проект и в него вкладывает – инвестор, а строительная компания – BTS.

Вид деятельности дополнительно зависит от типа объекта:

  • многоквартирные жилые дома;
  • загородные объекты;
  • торговые, гостиничные и офисные здания;
  • промышленные и складские помещения.

Изменения и отказ

Требования властей к представителям данной специализации за последние несколько лет юридически не изменились (действуют законы, Градостроительный кодекс), но изменились приоритеты. В зависимости от местоположения относительно любого центра, поддерживается жилье или рабочие места:

  • офисные центры;
  • медицинские учреждения;
  • детские сады и школы;
  • социальные объекты.

Также законодательно закреплено, если инвестор не освоил земельный участок, инвестиционный контракт с ним расторгается.

Важно! Это делается для того, чтобы земля была планомерно застроена, а в субъекты поступало дополнительное финансирование.

Подготовка специалистов

На слуху у многих слово developer, но что это такое и кто готовит таких экспертов, знают не все. Как правило, в development приходят специалисты из строительного бизнеса с техническим образованием. Или компании самостоятельно обучают собственные кадры. Успехов также добиваются выпускники финансовых, технических и экономических факультетов.

  • экономика и управление на предприятии;
  • промышленное и гражданское строительство;
  • менеджмент организации;
  • экспертиза и управление недвижимостью.

Получить образование можно:

  • в институте отраслевого менеджмента – РАНХиГС;
  • в государственном аграрном университете – МСХА имени К. А. Тимирязева;
  • в инженерно-строительном университете – НИУ МГСУ.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс.

Фото 2

Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Маркетинговые стратегии

Объяснить что такое девелопер, простыми словами не так сложно. Достаточно заглянуть в англо-русский словарь. Development переводится как: развивать и совершенствовать. В этом же и суть работы – придумать, оценить эффективность, найти место и реализовать.

Знания, полученные в вузах, на тренингах и курсах, сами по себе имеют свою ценность, но основой качественного девелопмента является опыт. Такие навыки вырабатываются только после того, как сделан и сдан хотя бы один объект от начала до конца.

Чем девелопер отличается от застройщика

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Еще по теме  Что такое ГИС ЖКХ и зачем ее использовать?

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Девелопер — что это такое простыми словами

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

  1. Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).
  2. БТС-девелопментТут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином. То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.
  3. Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Что это такое простыми словами

Слово developer производное от глагола «to develop». Переводится оно, как развивать. Девелоперы занимаются развитием нежилых территорий, возводя на них объекты. Существует еще один перевод данного слова, как программист или разработчик. Но, в русском языке это понятие используется очень редко.

Девелопер –  это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть физическое лицо или управляющие компании, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы построить бизнес девелопера необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

  1. Анализ местности и потенциальных клиентовВсё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре. Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.
Еще по теме  Услуги по пуско-наладке и паспортизации систем вентиляции и кондиционирования в Москве. Работы, проводимые при пусковых испытаниях, паспортизация

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

  1. СтроителиНа начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
  2. ЭкономистыЭкономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
  3. ДизайнерыТут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

  1. Не выдают деньги на рукиИнвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
  2. Не создают единый финансовый аппаратВозможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август». Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Строительство состоит из двух подэтапов:

  1. БазовоеПод базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.
  2. ОблагораживаниеТермин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Девелопер — что это такое простыми словами

Обычно двух видов:

  1. АрендаАренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
  2. ПокупкаЧаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

Функциональные обязанности

Чем занимается девелопер можно определить из функций:

  • проектирование;
  • разработка бизнес плана;
  • покупка или аренда территории земли;
  • организация и контроль строительства;
  • организация рекламной компании;
  • продажа либо сдача в аренду построенного объекта с целью получения прибыли.

Девелопер может сам выступать инвестором либо привлекать инвестиции со стороны.

При выборе второго варианта он получает определенную сумму гонорара за свои труды.

Чтобы более качественно выполнить работу, девелопер создает команду профессионалов.

Оцените статью
Право и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.